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“燮变”与“整固”——广州楼市2008年总结与2009…  

2009-01-05 17:41:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“燮变”与“整固”

——广州楼市2008年总结与2009年预测

第一部分 2008年楼市概况

2008年的中国注定是不平凡的一年,期间既有奥运盛典的大喜也有雪灾震灾的大悲;2008年的中国楼市,在风云变幻间经历了成长中的诸种阵痛,也注定会在中国地产史上留下浓抹重彩的一笔。对比07年的疯狂,08年的广州楼市可谓是“动荡”的一年,是“归位调整”的一年,更是“涅槃”的一年。2008年,“阴阳燮变”,旧有的市场格局被打破,多个市场主体发生了根本的逆转。

 

一.市场格局:从卖方市场转为买方市场

2008年以前,市场形势大好,表现出供不应求的状态,房地产市场一直是卖方市场,开发商在市场上占主导地位。然而,进入08年,供应大增,购房者也不再盲目恐慌购房,呈现供大于求的局面,买方市场格局已然确立。

数据显示,今年1-11月,广州十区累计新批住宅预售面积727.52万平方米,同比增长19.76%。供应量的充沛在为买家提供多元化的选择之余更进一步巩固了供求关系中买方主导市场的格局,让消费需求真正获得尊重。

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数据来源:广州市房管局

二.消费者:从集体疯狂转为谨慎观望

07年楼价、地价的疯涨,导致众多尚未做好买房准备的人在恐涨心理的作用下提前进入楼市,透支远期的购房需求;加上投机客的买涨行为造成了楼市虚假的繁荣景象。同时,在媒体及各利益方的共同推动下,营造出楼市一片大好的错觉,进一步促进楼价飙升。故在07年10月前,包括广州等多个城市均出现量价齐升的局面。

然而,“9.27新政”的出台,令市场发生了逆转,尤其是万科董事长抛出“拐点论”后,全国范围均有不同程度的降价运动,在一定程度上加剧了客户的持币观望心态。08年下半年来,受全球金融危机影响,我国的实体经济也受到冲击,令消费者的购房行为更加谨慎。

数据显示,受全国市场观望情绪影响,2008年1-11月,广州十区新建商品住宅签约504.47万平方米,预计全年成交约550万平方米,环比去年减少31.3%。

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三.楼价:从高歌猛进转为降价浪潮

07年广州的楼价,可谓高歌猛进,从1月的7140元/平方米至10月的11574元/平方米,短短的10个月期间价格增幅高达62%。然而,这一量价齐升的局面已无法在08年再现,在去年年底王石抛出“拐点论”后,在全国范围内掀起了降价的浪潮。

广州楼市在08年开局不利,上半年市场持续低迷,令不少开发企业的资金回笼速度下降,部分发展商资金链紧张,故楼价不得不低下高贵的头。为抢占市场份额,发展商纷纷在价格上做文章,大打价格战。大部分楼盘均出现降价或折扣优惠等等促销行为,“一口价单位”、“成本价3XXX元/平方米起”等赤裸裸的价格促销比比皆是。

在降价浪潮的影响下,广州楼价步入下行轨道,房地产价格开始了价值的回归。以广州楼市风向标板块之一的珠江新城为例,在售项目的主力价格已从07年的2 -2.5万元/平方米回落至1.3-1.6万/平方米。截止至08年9月,广州市十区的住宅成交均价已回调至8244元/平方米;截至11月,广州市十区的住宅成交均价为9394元/平方米,低于去年同期水平。

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四.竞争状态:由“共赢”走向“零和”

08年前,由于楼市处于上升通道,量价齐升,在该种市场环境下,无论何种产品、哪个品牌,基本都可售罄,大家都是赢家。然而,该市场只是楼市短期虚假的繁荣景象,也并非属于“健康市场”的范畴。

步入08年,卖方市场向买方市场的转变,令广州整体楼市呈现冷热不均的局面,既有相对滞销的楼盘,亦不乏交投活跃的项目。同时,“此消彼长”的发展态势明显,部分板块甚至出现一荣百损的分异局面,如南沙碧桂园的丁财两旺就直接导致了在附近的其他中小型楼盘现场的门可罗雀,品牌与规模的分水岭作用在楼盘销情方面已经愈加明显。表明市场已从“共赢”的竞合关系过渡至“成交此消彼长”的“零和博弈”,广州楼市向健康形态发展的趋势已经较为明显。

在该市场背景下,无论是一味打形象概念还是仅埋头产品质素的项目,均无法在当前买方市场取得稳赢,缺乏支撑的虚高楼价,买家所选择的,必然是综合质素让人感觉“物有所值”甚至“物超所值”的楼盘。08年的楼市,发展商不是赢家,便是输家,没有第三条道路。

五.发展商:从“地主”转为“财主”

今年广州土地拍卖市场的主要特征在于,地产大鳄缺席,土地频频以底价成交。今年以来,受市场环境低迷影响,广州明显放慢了土地出让进度,土地出让条件有所放宽,而土地出让规模也较原定计划略有下调。

然而,在楼市降温的背景下,发展商为保持良好的现金流,取地行为更为审慎与理性,07年“群雄逐鹿竞地王”的土地拍卖盛况不复再。经纬行研究中心数据显示,截止08年12月17日,2008年广州市土地一级市场共成交商住用地19宗,总用地面积174.84万平方米,与2007年相比,降幅达40.5%。总出让金额83.59亿元, 与2007年全年相比,降低了64.2%。

同时,在08年的土地拍卖市场中,一改以往由大型开发商垄断的情况,多幅新推的土地纷纷被并不知名的开发商拍走。也表明了大型主流发展商当今的战略主要指向是现金流而非土地储备,在当前的市场环境下,其更为迫切的任务在于消化前两年取得的大量储备用地。而部分从其它行业转型过来的发展商或中小型的发展商,也会因土地市场处于低位期趁低吸纳谋求更为广阔的发展空间。

 

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