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广州经纬地产

 
 
 

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【经纬专题】2009年楼市预测  

2009-01-08 10:08:00|  分类: 专题报告 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    经历了2008年“燮变”的广州楼市,在下半年已表现出价跌量稳的态势。在应对全球经济危机的背景下,经纬行研究中心预计2009年的房地产政策环境将更为宽松,相对理性的广州楼市也将进入底部整固的一年。

一.政策:扶持房地产消费,促量不保价

    2008年末,房地产行业就已搭上刺激经济增长的政策便车,从被“调控”转为扶持发展,房地产行业的支柱产业地位也再次得到确认,2009年房地产行业的政策环境将更为宽松。

    2008年12月21日发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》,可以视为是明年的房地产产业政策基调。明年,房地产行业的政策将主要围绕两个方面来落实,一是加大低收入人群的住房保障力度,二是鼓励普通住房的消费。而这两个方面都是从放大成交量的角度采取的措施,而且《意见》明确提出要引导发展商以合理价格销售。

二.土地:推地超2.5万平方公里,区域大型发展商或将进场

    按照广州市最新的住房建设规划,广州每年推地2.5-4万平方公里,2008年受市场萧条影响,土地出让计划调整为1.8万平方公里。从实际出让结果来看,下半年土地市场表现已有好转。而广州2010年即将召开亚运会,据了解目前财政资金准备还不足够;加上受应对经济危机影响,将实施扩张性财政政策,导致财政资金并不充裕。经纬行研究中心预计明年广州政府将按原计划推地,土地公开出让超过2.5万平方公里。

    而部分大型开发商在最近2年都没有拿地,土地储备开始不足,现金则相对充裕,随着经济形势在明年年中企稳,下半年或将有区域性的大型发展商进场拿地。

三.供应量:新增货量创六年最低,但全年可售货量充裕

    受2008年缩减开工影响,广州经纬行研究中心估计,明年的新增货量将创六年来最低。根据对广州全市的楼盘跟踪监测估计,广州十区2009年新增供应约5.3万套,计560万平方米,比2008年下降35.7%。

    但2008年由于市场低迷,在售余货及抵押房多,根据经纬行研究中心监测显示,今年余货约有4万余套,加上明年新推货量,预计2009年广州十区全年可售货量逾9万套。

区域

在售余货

新增供应

合计推货量

天河

5123

5800

10923

越秀

2087

3700

5787

荔湾

2180

4800

6980

海珠

5200

7900

13100

白云

7860

7000

14860

番禺

8943

9900

18843

花都

9300

8200

17500

黄埔

300

750

1050

萝岗

1224

2800

4024

南沙

1982

2200

4182

十区合计

44199

53050

97249

数据来源:经纬行研究中心

四.供应结构:上半年中小户型为主,下半年中小户型比重略有下降

   据经纬研究中心监测显示,2008年1-11月,全市十区供应的中小户型住宅42038套,约占全市供应的58%。全市十区2008年1-11月中小户型签约登记33520套,约占全市成交的72.2%。

   经纬行研究中心预计,明年上半年会延续这一趋势,中小户型供应约占六成。但下半年关于90/70的政策或有放松,随着经济形势在下半年的开始走好,中小户型比重将略有下降。

五.价量表现:全年均价9000元左右,月均签约50万平方米

    可以认为,2008年下半年为市场的相对正常状态,性价比高的楼盘才能突围,市场的整体成交也已表现稳定,明年的房地产市场必将进入底部盘整阶段。

    由于明年市场供应仍很充裕,而发展商回笼资金压力更大,楼价仍将有所下调并会在底部盘整,经纬行研究中心预计2009年各月的价格浮动上限和下限均较2008年下降1500元左右,浮动区间为7500元-9500元,全年均价预计在9000元左右。

    而受政策鼓励普通住房消费的影响,明年刚性需求将缓慢释放,全年成交量会较今年有所上升。经纬行研究中心预计2009年月均签约量为50万平方米左右,全年600万平方米左右,比2008年增约一成。

 

更多市场动态,敬请关注:

经纬物业网站:http://www.kingswick.com

经纬行研究中心微博:http://weibo.com/gzjingwei

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