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广州经纬地产

 
 
 

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五一市场评议:量价齐升 楼市复苏格局巩固  

2009-05-06 16:33:54|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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量价齐升 楼市复苏格局巩固

——五一市场评议

文/经纬行研究中心

 

虽然广东的“五一”长假方案最终被中央叫停,但今年的五一小黄金周依然被众多发展商寄予厚望。在楼价回归理性、政策刺激及大幅降息后购买力的显著提升等因素综合影响之下,压抑了一年多的刚性需求与改善性需求部分释放,导致今年年初各楼盘人气回升明显,出现小阳春行情。2009年1-3月,广州十区累计商品房登记交易182.86万平方米,同比上升34.29%;而4月份阳光家缘网上十区签约也高达8692套,楼市隐然呈现复苏格局。然而,对于小阳春的持续时间,业内专家却众说纷纭。在当前市场背景下,五一小黄金周对于广州房地产市场而言,便无疑成为未来楼市走势的风向标。五一能否延续年初小阳春行情,能否承前启后,便成为业内近日最为关注的热点问题。

“五一”小黄金周期间,通过经纬旗下代理各大楼盘的成交数据及经纬行市场监测数据的研判,经纬行研究中心认为,五一期间,楼市复苏的市场格局进一步得以巩固和深化,呈现出“整体交投活跃,楼价稳中趋升”的市场态势。

 

一.      推广力度创下新高,“抢闸”成关键词

受小阳春的持续热销刺激,进入四月后各大发展商为抢占市场先机,加大楼盘的推广力度。五一小黄金周作为传统的销售重要节点,发展商的推广更是不惜重本。经纬行研究中心的监测发现,2009年4月,广州全市十区见报的住宅楼盘个数共计约99个,与去年同期相比增长74%,环比上月增长62%;而住宅楼盘广告费用更是高达11047万元,与去年同期相比激增309%,环比上月增长97%,创下近年广告投放量的新高。

 

 

 

由于节前对五一后市场的走向判断众说纷纭,故大部分的发展商均非常重视本次的销售节点,欲以此作为重要的出货良机。虽然以往的黄金周也有较多的项目选择在节前开卖,但今年“抢闸五一”的现象更为明显。

不少满足预售条件的项目如尚东江景、中海金沙湾、领峰W公寓等都选择在节前开盘,回避黄金周的供应高峰,抢占市场先机,同时也在五一期间通过节日活动吸引人气,继续追加业绩,消化剩余货量。而部分即使预售条件尚未成熟的项目,也赶在五一期间开放参观以储备客户。如一品湖山,现场销售环境仍未十分成熟,销售通道仍十分粗糙,但也赶在五一开放;其它项目如星汇云锦,虽然要到5月的下旬方开卖,但也赶在五一便开放储客。

 

二.      成交百花齐放,珠江新城表现最为突出

五一小黄金周期间,纵观全市各区的成交表现可以用“人财两旺,百花齐放”来形容,多个项目成交火爆,很好地延续了“小阳春”的暖势,掀起今年上半年新一轮的成交热潮,也创下了自9.27后成交最为火爆的黄金周。

与去年五一、十一的冷热不均、销情分化相比,今年五一却是普遍热销,区域的看楼人潮与成交分布不再仅高度集中于指标性的项目,各类型各档次的项目大多人气鼎盛,即使是同板块的竞争项目,也多人流如鲫,场面火爆,俨然重回共赢局面

 

   众多板块中,多盘齐发的珠江新城在这个五一小黄金周期间表现最为突出。保利心语4月30日提前开卖,当天场面火爆,成交近200套,五一期间加推后共计成交300套,约4亿;广弘天琪4月30日开卖,五一期间销售超过100套;而另一刚刚开放登记的城建星汇云锦,对外号称装修标准高达5000元/平方米,连续三天售楼部内人流如鲫,气氛异常热烈,取得120个以上的认筹量。

   其它板块也有多个项目热卖,如白云大道板块的岭南新世界,新组团映翠园成交近140多套。金沙洲板块中,恒大御景半岛5月3日开卖,在现场举行了多项活动,当天成交约150套;金域蓝湾推出F1栋公寓成交也近80套。南湖板块中,新盘一品湖山开板房当天,气氛热烈,现场人气充足,客流量可观;雅居乐新组团青花南湖的开放也吸纳了众多的客户前来参观登记。华南板块中,金山谷高层单位推出,取得约80套的成交业绩。另外,较多豪宅项目亦取得良好业绩,如汇景新城成交20多套;颐和高尔夫收金1.2亿;星河湾五一期间成交更是节节攀升,取得1.8亿的销售额。

 

三.      价格稳中趋升,亦获相应购买力支撑

受市场回暖的刺激,不少发展商对价格的预期发生改变,去年五一、十一期间以降价换取促销的行为在今年五一期间已甚为罕见。虽然楼市整体价格仍以“稳”为主基调,甚至在节前由省房协、市房协牵头恒大、富力等九大品牌发展商召开了“五月促销活动月”的新闻发布会,号召不涨价,但也有不少发展商已开始蠢蠢欲动,价格有小幅提升,尤见于热销楼盘或新开盘。如中海金沙湾的西堤组团,经几次的开卖提价,售价已从6400元/平方米上升至7000元/平方米。而其它项目,在售余货则多以收紧折扣的形式暗中提价,也有少量的项目直接在面价上提价。

从营销效果上,大部分小幅提价的项目,仍然具有购买力的支撑,但有部分项目,由于提价后销售速度放缓。例如,据经纬行研究中心监测,部分楼盘五一当日的折扣较大,但5月2日后折扣收紧后销售速度有所放缓。表明即使在当前的回暖环境,价格也不宜过度推高。

经纬行研究中心认为,量价齐升是楼市复苏的其中一个重要标志,从去年下半年起,广州楼市的成交量已逐渐回稳,今年年初开始步入恢复期,持续近半年的热销已超出了“小阳春”的概念范畴,表明市场已然开始复苏。

 

四.      价格预期变化,投资客重新入市

通过对五一期间市场监测数据的研判,经纬行研究中心认为,年初市场的热销,在于去年消费需求受压抑的刚性需求的集中释放,经近半年的消化,在刚性需求的消费带动下,已有相当部分的投资者及多次置业者重新进场。

 

首先,从实际销售结果看,五一前后推出的多个投资型物业取得良好的销售业绩。如领峰W公寓,市场反应良好;金域蓝湾五一推出140套小公寓,业已销售近80套;君临天下五一推出的商铺,于当天售罄。投资型物业的热销表明投资者业已重新进入市场。

其次,经过长达一年的调整,广州的楼价已回归至理性水平,加之政策的刺激及大幅降息后购买力的显著提升等因素综合影响之下,广州楼市上半年出现阳春行情,成交量大幅上扬,价格也是涨声一片。由于成交的回稳已为客户奠定了信心基础,故大批投资者及多次置业者在买涨不买跌的心理下考虑重新入市也是理所当然。据经纬行研究中心五一期间对潜在购房者的抽样调查显示,投资型买家对当前楼价的信心也明显高于自住型买家,认为当前楼价适中甚至偏低的比例占45%,明显高于自住型买家。

第三,放大至宏观经济层面,国内经济的走势与房地产业的发展休戚相关。近日国际经济环境有所好转,金融危机有望见底,而国内近日发布的多项经济指标也表明国内经济出现企稳迹象。故经济环境的好转也在一定程度上坚定了投资型客户的购买信心。

经纬行研究中心认为,投资型买家的再次入场,令市场的客户格局悄然发生变化,标志着楼市复苏的市场格局进一步得以巩固和深化,也将为楼市的全面复苏奠定良好的消费基础。

 

五.      价格承受力有所回升,消费态度较去年更为积极

据经纬行研究中心五一期间对潜在购房者的抽样调查显示,尽管本次受访者中首次置业者比重比去年十一期间提高了十个百分点,但价格承受力较去年十一期间有所回升。今年五一期间的受访者中,可承受单价比重最多的为7000-8000元组,占24%;而去年十一期间的受访者中,可承受单价比重最多的为6000-7000元组,占23.3%。今年五一期间的受访者中,万元以上承受比重占12.9%,比去年十一期间提高了3.5个百分点。

调查报告还显示,五一期间的受访者中近期有购房需求的占约4成,比08年十一期间增加了10个百分点;而看楼消遣的比重比08年十一期间下降了近13个百分点。可以看到,小阳春的带动下,现阶段的潜在客户的购房意向更为明确,消费态度较08年十一期间更为积极乐观。

 

结语:

总体而言,整个“五一”小黄金周延续了年初回暖的热销局面,大部分项目交投活跃、人财两旺,为后五一的市场奠定了良好的信心基础。同时,量价齐升的持续带来投资型买家的入市令市场的客户格局再次发生变化,而消费者可承受价格的回升、消费态度向乐观积极方向的转变,为小阳春演化为楼市复苏奠定了消费基础,使市场复苏格局得以进一步巩固和深化。

同时,经纬行研究中心认为,即使楼市步入复苏阶段,但价格依然是较敏感的因素。在量价齐升的市场表现中,也出现了由于价格的上升而使销售速度有所放缓的现象。因此,楼价的持续攀升将可能导致行情反复,市场的全面复苏进程亦有赖于卖方的共同维护。


 

郑重声明:本评议中所提及的楼盘成交或认筹数据,为经纬行“五一”期间通过市调及业内沟通所得,数据仅供参考,其作用仅仅限于反映在“五一”假日期间的局部楼市情况,引用部分楼盘在短期内的交投数据的目的纯粹为不带偏见的客观研究论证与观点说明,而各楼盘的成交情况具体以政府相关部门公布的为准,本评议并不对所提及到的楼盘成交或认筹数据的真实性负责。

 

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