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亮点个盘点缀“十一”楼市,万元时代存调整压…  

2009-10-13 12:02:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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亮点个盘点缀“十一”楼市,万元时代存调整压力

——2009年广州“十一”楼市评议

经纬行研究中心

 

2009年的广州楼市经历了上半年去库存化的火爆销售后,在七、八月转入了成交量相对较低的时期,各板块楼价亦达到甚至超过2007年的历史高位。“楼市再拐”、“价格见顶”等等论调开始见诸于媒体。随着“金九银 十”的到来,楼市的价量表现再次成为了关注的焦点。

在发展商大都超额完成全年任务的环境下,本次黄金周又赶上“国庆大阅兵”与中秋佳节,并没有成为发展商的重要推广节点。据经纬行研究中心调研显示,今年的“十一”楼市呈现出“抢闸与惜售并存,楼价高位试探,人气明显不足,成交整体平淡,亮点个盘点缀”的态势,而一路攀高的楼价亦令成交量下滑明显,进入“万元”时代的楼市已存在调整压力。

 

一、 新盘新货多,抢闸与惜售并存

据经纬行研究中心调研数据显示,“金九银十”时期广州十区总体供应33528套,其中,旧盘新推组团和全新盘的新增货量约21000套,占六成多。而除黄埔、萝岗和南沙外,其余七区均有全新盘推出市场,35个新盘合计货量约6200套。

新盘新货虽多,但由于国庆大阅兵与中秋节的关系,八天的假期并没有成为发展商推货的主要节点。楼市上半年的热销、高价位下的成交下滑以及地王频现亦使发展商对市场的发展判断出现分歧,表现在“十一”期间抢闸与惜售并存。珠江都荟、保利中宇、保利中环广场、翠城花园、颐景华苑、荔江美筑、恒大绿洲、星河湾海怡半岛、颐和山庄、祈福生活无限、保利公馆2010等十多个楼盘抢先在926日开盘。而还有众多楼盘如正佳万豪金殿、保利中辰广场、万菱汇君临国际公寓、兰亭君舍、宏新华庭、岭南湾畔、荔景华庭、明月星辉、华林国际、东银广场、君华上域、倾城2009等等则选择了十一后开盘,有些楼盘甚至会延后至十一月才开盘。

“十一”黄金周期间开盘的仅有嘉峪丹顿、江南新苑、白云尚城、万科云山、尚东上筑、锦绣半岛等为数不多的楼盘。从推盘也可以看到,今年的“十一”楼市推广力度亦明显减弱,尤其黄金周期间的报广推盘数同比下降一半多(详见下图)。

 

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                  数据来源:经纬行研究中心

 

二、 楼市进入“万元”时代,多区域价格普涨

自年初开始,宽松的货币政策和鼓励住宅消费的优惠政策大大减缓了发展商的资金压力,而火爆的销售行情更给了发展商提价的信心,广州个盘楼价从4月的小幅提升到五一后的涨速加快,至9月已达到甚至超过2007年的历史高位。据经纬行研究中心监测阳光家缘网显示,广州十区的9月签约均价已达10932/平方米,其中,天河和荔湾的签约均价超过1.5/平方米,甚至白云区的签约均价亦过万元(详见下图)。

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                数据来源:经纬行研究中心

 

在黄金周的调研中发现,十一期间的楼盘普遍价格折扣较少,大部分板块的楼价则达到历史高位,呈现多区域普涨的格局。老荔湾、越秀区的楼价普遍在1.6-2万之间,其中和黄逸翠湾的价格从初始均价不到1.5万上涨至楼王单位的近2万;贵贤尚品和宏新华庭等新盘预计价格将超过1.7万;中环广场新推公寓更是高达2.5/平方米。天河区珠江新城板块的楼盘已普遍涨至2万以上;新推楼盘保利中宇广场均价亦达2.05万;天河公园板块的东方新世界亦涨至1.5万;万菱汇与正佳万豪的预计价格亦将超过2.5万。海珠区的翠城花园涨至1.3万,热销的江南新苑最高涨至1.7万。白云区金沙洲板块的大部分楼盘亦涨至万元上下;白云大道的岭南新世界、白云尚城、荷塘月色等亦超过1万;同和板块的云山熹景涨至1.3-1.5万。番禺区华南板块的海怡半岛均价超过2万;市桥板块的金色城品复式单位预计价格1.5万左右,中颐流金岁月仅推4层的试探市场价在1.8-2万之间;亚运城板块的尚东上筑、保利公馆2010等毛坯价格亦在7000-10000之间。萝岗区以别墅余货销售为主,价格处在高位。南沙区、花都区的洋房价格亦超过5000元。

 

三、 消费者总价承受力提升,但“黄金周”人气明显不足

面对一路攀升的楼价,消费者的总价承受力亦不断提升。经纬行研究中心对普通潜在购房者的抽样调查表明,“十一”期间能承受总价在100万以上的消费者占27.3%,比五一期间提高了9个百分点,尤其是对于总价100-150万区间的金额,消费者承受力明显增强(详见下图)。

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                 数据来源:经纬行研究中心

 

尽管如此,“十一”八天假期中除少数热销楼盘人气很旺外,大部分楼盘的人气明显不足,很多甚至不如平时周末。其一,国庆大阅兵与中秋节是客观影响因素。中秋节与国庆假期的重叠,造成了长达八天的史上最长黄金周,很多人选择了回家探亲或出外旅游。来自广州假日办的数据显示,今年出游人数同比明显增长,1-7日广州旅行社共接待国内外游客38.8万人次,比去年同期增长37.59%,增幅近四成。而国庆大阅兵主要影响101日当天的客流量,如尚东尚筑101日开盘,活动现场认识寥寥可数,不足10人。其二,高楼价是重要制约因素。新建住宅达到历史高位的楼价水平已超出大多普通消费者的承受能力,以往四处看楼选楼的热闹场景不再。其三,发展商推广力度不强也是影响因素之一。部分超额完成全年任务的发展商已开始筹划明年的推盘安排,对第四季度的推广力度有所减弱,这点从报广的推盘数亦可看出。

 

四、 亮点个盘点缀“十一”楼市,但整体成交平淡,存在调整压力

纵观整个“十一”楼市,有一些亮点楼盘价量表现均很突出,但整体成交平淡,近郊涨幅较大区域存在调整压力。

表现最为抢眼的当属海珠区的江南新苑102日三期开盘,当天基本售罄,所推A5A6栋均价为15400/平方米,F3栋均价近1亮点个盘点缀“十一”楼市,万元时代存调整压… - 广州经纬地产 - 广州经纬地产7000/平方米,均高于同地段其他楼盘。此次推货400多套,开盘认筹900多个,现场人气爆满,在高价位上取得了基本售罄的良好业绩。同属城建集团的翠城花园926日提前开售,1.3万起的“拾翠”组团当天销售近500套。天河珠江新城的珠江都荟广场926日提前开售,凭借超高性价比获得了市场的追捧,以折后不到2万的价格当天基本售罄。荔湾的荔江美筑926日提前开售,均价11500119套当天销售约九成。白云金沙洲的恒大绿洲926日当天推售508套,8500起均价1.1万销售超八成;白云大道的荷塘月色领会930日开售,1万元起推220套,当天销售超八成。

 “十一”前后开盘销售五成以上的还有天河的保利中宇广场、海珠的颐景华苑、白云的白云尚城、花都的祈福生活无限等楼盘。备受业内关注人气较旺的星河湾海怡半岛均价2.2万,自926日开盘累计成交14.1亿元。

而据经纬行研究中心的不完全调研显示,更多的楼盘成交表现一般,少数楼盘开盘当天人流量都很少。不断攀升的楼价仅在市区的部分楼盘获得了购买力的支撑,郊区楼盘大多表现平淡,面临调整的压力。由于今年发展商已无资金压力,预计至年底楼价都不会有太大变化,但明年随着政策环境和市场环境的改变,高举高打的策略将难以持续,部分区域楼价有向下调整的可能。

 

 

郑重声明:本评议中所提及的楼盘价格与成交数据,为经纬行“十一”期间通过市调及业内沟通所得,数据仅供参考,其作用仅仅限于反映在“十一”期间的局部楼市情况,引用部分楼盘在短期内的交投数据的目的纯粹为不带偏见的客观研究论证与观点说明,而各楼盘的成交情况具体以政府相关部门公布的为准。

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