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【经纬专题】五一广州楼市总体表现平淡 调整业已来临  

2010-05-07 15:06:00|  分类: 专题报告 |  标签: |举报 |字号 订阅

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透视五一市场

-- 新政后广州楼市发展蓝皮书

文/经纬行研究中心


第一部分市场概述:总体表现平淡,调整业已来临

自4月14日国务院常务会议以来,一系列的调控新政陆续出台,给市场造成了较大冲击,消费者观望情绪浓厚,成交量萎缩明显。在此不利政策环境中,传统的五一黄金周对于楼市的未来走势而言,具有关键的风向标意义。

本次"五一"黄金周广州楼市可售货量仅约3万套,供应量创新低。加之新政影响,多个楼盘延后开卖,新推货量同比减少近二成。除少数个盘以开盘或活动吸得较旺人气外,大部分楼盘交投淡静,市场观望气氛浓厚。虽然有些亮点楼盘靠活动拉升人气,并通过策略定价促成了一定的成交量。但供应的缩量加上新政对需求的影响,市场整体成交量萎缩明显。价格方面,部分大盘的楼价也开始松动,热销新盘的定价亦低于同板块同类型项目。经纬行研究中心认为,就全市而言,"五一"小黄金周表现平淡,量缩价调,市场调整业已来临。

供应:在售余货同比降三成,供应量历年最低

由于2009年楼市去库存化速度较快,今年广州十区的在售余货同比下降三成,仅约2.3万套。新推货量亦不足8000套,合计供应货量仅3万套左右,为历年最低(详见下表)。

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推广:多个楼盘延后卖,推盘量同比减少三成

据经纬行研究中心监测显示,新政出台前,广州十区新推货量有9947套;新政出台后,多个楼盘延后开卖,新推货量减少2182套。今年五一发展商推盘也较为谨慎,新推货中,除雅居乐花间集推货超过400套、中海锦榕湾推货372套外,其他新推货量都不多。全新盘保利春天里五一含加推也仅91套,岭南新世界新组团仅推68套、华南新城新推洋房仅60套等。从报广投放来看,今年4月广州十区推盘共计69个,与去年同期相比,下降三成(详见下图)。
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人气:市场观望气氛浓厚,总体表现淡静。

据经纬行研究中心五一前后的潜在消费者问卷调研显示,有41%的客户五一期间看楼是为了解楼市走势,比09年十一期间上升了3.2个百分点,比五一期间上升了5.2个百分点;而近期有购房需求的比例则比09年十一期间下降了6.2个百分点,仅为30.4%(详见下图)。

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由于本次黄金周有超六成客户看跌后市,比09年十一期间多了39个百分点(详见下图),消费者观望气氛浓厚,过半消费者表示将推迟购买计划。从五一期间的楼盘现场来看,全市大部分楼盘客流稀少,人气冷清。五一当天高端项目集中的珠江新城板块,在看盘历程5小时中共计只有20余台客。其他区域只有开盘或做活动的少数项目人气较旺外,大多数楼盘人气都很一般,与往年的黄金周相比,可以说是最平淡的一次。即使举办活动的项目如岭南湾畔、天河御品、新光城市花园等在活动当天人流量可观,第二天亦同样回落到寥寥数台客的状况。总体而言,今年五一黄金周市场淡静。

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量价:成交量缩明显,价格开始调整

据经纬行研究中心不完全市调显示,今年五一黄金周成交量缩明显。成交过百套的项目只有锦绣御景国际、雅居乐花间集和时代糖果项目,成交过五十套的项目也只有新推的保利春天里和中海锦榕湾等,大多数楼盘的成交数字仅为个位数,与以往的黄金周根本无法相提并论。

价格方面,尾盘销售的楼盘多保持价格稳定,但不少新推楼盘报价开始松动,如珠江新城的富力公园28,之前报价26000-28000元/㎡,但五一报价就是25000元/㎡,富力旗下各楼盘均有不同程度的优惠活动,相当于楼价下调约2个百分点。而新项目定价亦低于同板块同类型项目,保利春天里在认筹阶段对外报价1.3万左右,开盘当天在总价中减15000再97 折*99折,折后均价仅1万元左右。中海锦榕湾的低层单位开盘当天折后仅1.7万,与以往热销时的均价2.2万相差较大。

营销:活动拉升人气,策略定价促成交

尽管今年五一黄金周总体表现平淡,但仍有亮点楼盘出现。在观望的市场气氛下,一些楼盘靠活动仍吸引不少人气。万科天河御品五一期间举行迷你世博活动,展现万科馆在世博会的场景,进一步提升品牌形象;现场还设有现场直播和抽奖活动等丰富节目。岭南湾畔5月1日举行环球超模比赛,人气火爆。恒大山水城5月1日有烧烤活动,人流量也很可观。

本次黄金周特别值得一提的是几个热销楼盘的定价策略,通过差异化定价的方式有效促进了成交,为淡静的五一黄金周增添了一抹亮色。保利春天里作为全新盘面市,在认筹阶段对外报价1.3万左右,开盘当天以均价1万来解筹,充分给予了较多的消费者剩余,获得了推91套成交90套的最好业绩(第一天推85套成交75套,第二天加推6套成交15套)。中海锦榕湾和江南新苑同属拉大不同楼层的价差,在保持均价不降的情况下,推出实质性的较低价低楼层单位,获得了较好的销售业绩。中海锦榕苑中高楼层单位报价2.3万以上,但低楼层楼单位报价却在1.7万元左右,将近5000元的价差加快中低楼层单位的去货速度,开盘当日售出60多套单位。江南新苑五一园景单位报价2.2万元,最高能达到2.6万,但临马路的单位报价仅1.6-1.7万元,大差异化的定价策略除了能为项目造就人气,更能促进项目成交,五一期间共售出9套单位,在尾货销售的项目中表现不俗。

五一小黄金周在量缩价调的淡静氛围中收场,预示着市场调整已然来临。在国家经济形势继续向好发展的环境下,央行宣布再次上调存款准备金率,流动性将进一步趋紧,预计房地产市场的调整亦会逐步加深。

第二部分 区域表现

一、天河:旧货新推货量不多,成交惨淡

二、荔湾越秀:人气一般,价格稳定,成交量低

三、白云:人气相对较高,春天里逆市飘红

四、海珠:个别楼盘人气火爆,整体成交淡静

五、番禺:区域关注度下降,板块人气冷暖不均,成交寥寥

六、花都:品牌大盘引领市场,其余楼盘交投平淡

七、广州东部:萝岗楼盘延迟出货,增城锦绣御景引爆市场

八、南沙:在售项目少,海力花园开门红

 

更多市场动态,敬请关注:

经纬物业网站:http://www.kingswick.com

经纬行研究中心微博:http://weibo.com/gzjingwei

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