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【经纬热评】2012年年底及明年广州新建住宅供应预测  

2012-12-12 10:32:00|  分类: 专题报告 |  标签: |举报 |字号 订阅

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新增供应或创新高,刚需产品仍主导市场

——2012年年底及明年广州新建住宅供应预测

/经纬行研究中心

今年以来,限购限贷调控政策虽并未放松,但从34月份开始,在发展商以价换量、房贷优惠利率下调等多重因素的促动下,压抑了一年多的市场需求开始释放,成交量也明显攀升,并拉开了楼市回暖的序幕。而进入下半年,市场成交量再度放大,个别月份更是直逼限购前黄金月的成交水平,除了首置首改客户外,多次置业客户也开始积极入市。进而11月,这种旺销势头依然延续。在此持续回暖的背景下,未来调控政策的定调、市场供应态势及需求的承接力将成为影响明年走向的重要因素。

据经纬行研究中心不完全统计,广州十区两市新建住宅今年年底预计新增约0.97万套,明年新增约9.39万套,共计新增货量达10.36万套,总体可售约15.05万套,市场供应非常充足。在调控尚未放松的背景下,首置和首改客户将成为重点抢夺的对象。因此,明年主打刚需产品、产品素质较高、定价合理且为品牌发展商开发的楼盘将成为市场成交热点,而这类型项目集中的板块也将成为热点板块。

 

一、总体概述

1.总体供应分析:库存量仍处高位,新增供应亦创近年新高

1:2012年年底至明年广州十区两市新建住宅供应预测

                                                           单位:套

【经纬热评】2012年年底及明年广州新建住宅供应预测 - 广州经纬地产 - 广州经纬地产

 

数据来源:在售余货取自阳光家缘网20121130日的可售套数;新增货量为经纬行研究中心不完全市调统计。

说明:本表为新建住宅供应预测,未包括商业和写字楼性质的佛奥广场、A8商务中心、方圆E时光、都会新城、汇丽公寓、敏捷时空壹号、敏捷上品公馆等

截至1130日广州十区在售余货约3.38万套,十区两市在售余货约4.69万套。今年以来,虽然因去年成交低迷导致高企的库存量在上半年以价换量的背景下已得到了明显的消化,但今年特别是下半年持续处于高位的新增供应量,则在一定程度上补充了库存量,进而使得今年年底的库存量仍处高位。

新增供应方面,据经纬行研究中心不完全统计,今年年底广州十区预计新推货量6992套,十区两市预计新推货量9736套,仍较为庞大。与去年年底冲刺出现的“以价换量”行情不同,今年年底或将仅有个别尚未达标的发展商加大推货量的同时存“以价换量”的可能,其他发展商则将保持着正常的推货节奏,但转以“保价”为主。

明年广州十区预计新推货量约7.38万套,同比今年预计增加5%左右,十区两市新增货量约9.39万套。因今年整体市场回暖,成交量明显放大,不少发展商多加快了工程进度和加大了明年的开发量,因此明年市场供应量将创近年新高。

目前,中央层面虽对明年的房地产调控政策尚未正式定调,但预计限购限贷的政策仍将持续。显然,今年持续回暖的市场环境,已使得不少发展商对明年市场的走势较为乐观,因此除了加大开工量外,在拿地方面也将更为积极。而为防范政策调控的不确定性,新增产品或将以中小户型为主导,以最大程度的吸收刚需客户。从市场走势来看,若明年仍继续今年紧中微松的政策环境,则市场成交仍将持续放量,房价或将稳步上涨。

2.供应区域分布:传统大区仍保持高位供应,南沙萝岗倚规划利好供应上涨

【经纬热评】2012年年底及明年广州新建住宅供应预测 - 广州经纬地产 - 广州经纬地产

数据来源:经纬行研究中心

   花都、番禺和增城依然是供应大户,其中花都今年库存量高达1.2万套,比去年同期增加了近3500套的货量,因库存高企,因此年底及明年的新货相应有所减少,但仍有1.69万套的新增供应;番禺今年去库存相对较为明显,因区域内多个楼盘均是低价刚需盘,且在价格方面相对稳定,因此成交持续畅旺,而接下来的新增供应也相应攀升,达2.01万套。增城库存跟新增供应则同步增长,但其年底高企的库存主要是因10月新货的集中供应导致。

   另,荔湾、南沙和萝岗的新增供应相比之前也有明显的增加。荔湾除了芳村板块这一主力供应板块外,明年老荔湾板块以及其他片区的新增供应也有一定幅度的增长。南沙和萝岗在规划利好刺激及市场关注度攀高的背景下,发展商的推货积极性也增加不少,特别是南沙,虽售价持续攀升,但成交热度不减,使不少发展商看到了区域市场的消化潜力,因此明年的供应也将相应有所增加。

3.新货分析:旧盘新推占主导,品牌刚需大盘将备受关注

22012年年底至明年广州十区两市新增货量分布

                                                              单位:套

【经纬热评】2012年年底及明年广州新建住宅供应预测 - 广州经纬地产 - 广州经纬地产

数据来源:经纬行研究中心

 

   今年年底至明年的新增供应以旧盘新推占主导,其占比超过7成,主要集中在增城、番禺和花都。这三个区中单盘新增供应超过1000套的项目,增城高达6个,番禺有4个,花都亦有4个,包括保利东江首府、碧桂园豪园、汇东国际花园、锦绣御景国际,祈福新邨、亚运城、敏捷金月湾、雅宝新城、豪利花园、保利花城等多个大型楼盘。而中心区方面,荔湾和海珠在售楼盘的新增供应亦有所增加,其中单盘新增供应超过500套的项目,海珠3个,荔湾高达5个,包括保利天悦、富基广场、保利公园九里、路劲隽悦湾、新世界凯粤湾、荔湾国际城等。总体来看,刚需大盘占据了绝对的主力。

   而即将上市的全新盘,十区两市共计65个,新增货量约2.9万套,其中番禺将有11个全新盘,总货量为4885套,主要集中在华南板块和市桥板块;荔湾将有8个全新盘上市,共3578套,老荔湾板块和芳村板块各有4个;增城则有7个,总货量达4479套。

   在明年整体政策环境尚未放松的大背景下,首置和首改客户仍将是市场成交的绝对主导,因此供货量大且主打刚需产品的板块将成为市场的热点板块,包括荔湾的芳村板块、白云的金沙洲板块、番禺的华南板块、市桥板块、南沙的金洲-区府板块、萝岗的科学城板块、花都的区府新城板块、增城的新塘板块。而部分新盘也将受到市场的关注,包括天河的峻林、天健上城、荔湾的保利塞纳维拉、白鹅潭御景壹号、白云的金沙洲深业项目、番禺的万科欧泊、香柏华府、南沙的碧桂园天玺湾、南沙创鸿城、萝岗的雅居乐富春山居、岭南山畔、增城的锦绣天伦花园等(详见表3)。

32012年年底至明年广州十区两市新盘一览

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数据来源:经纬行研究中心不完全统计

 

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经纬物业网站http://www.kingswick.com

经纬行研究中心微博:http://weibo.com/gzjingwei

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