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广州经纬地产

 
 
 

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多重因素支撑,坚红化工厂地块逆市溢价成交  

2012-05-11 12:33:00|  分类: 热点评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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多重因素支撑,坚红化工厂地块逆市溢价成交

4月28日,广州土地市场推出两幅住宅地块,分别为白云同和东坑蟾蜍石北路地块和天河坚红化工厂地块,当天,白云三旧改造地块底价成交,天河坚红化工厂地块则争抢激烈,自然人李燕如和越秀地产一路竞价,当冲至5.2602亿元最高地价后,进入竞配建环节,最终李燕如击败越秀地产,以5.26亿元,外加130套公租房竞得该地块,楼面地价为11552元/㎡,溢价率45%,而剔除配建公租房面积后楼面地价达到12634元/㎡。在房地产调控难以放松的背景下,发展商仍以如此高价拿地,足见其对市场未来走向及地块价值判断持以较为肯定的态度。

市场回暖,奠定发展商拿地信心

去年新“国八条”出台以后,广州原本火热的土地市场再度陷入低迷状态,发展商在拿地方面愈发谨慎,低溢价、底价成交已成为土地拍卖的主旋律,甚至经常出现流拍、因故中止、因故延期等状况。虽然政府也多次试图通过推出一些优质的地块,以解围土地市场这种困难局面,但收效不大。

而今年以来,人气及成交均有明显回升,在一定程度上支撑了发展商对楼市长期看好的信心,特别是中心区楼盘在经历了两年的房地产调整后价格依然保持高位,让发展商看到了该地块作为中心城区项目未来的保值和增值潜力。

优越区位条件及规划利好支撑,坚定发展商拿地决心

从地块的区位来看,项目位于黄埔大道与车陂路交界,周边已形成由大观路、科韵路、车陂路和中山大道、黄埔大道、广园东快速干线等六条主干道构建的横纵交错的交通路网,驱车十多分钟,便可到达体育中心、珠江新城CBD、天河北CBD,前往黄埔也只需十余分钟。而公共交通方面,地块紧邻地铁四号线与五号线交汇的车陂南站,属于双地铁上盖物业,周边还有车陂公交场总站,是数十条公交线路的始发站,出行非常便捷。

配套方面,地块位于骏景花园的东南边,其距离卜蜂莲花天河购物中心、骏景花园生活区、车陂-东圃生活区也仅五分钟车程,周边还有幼儿园、骏景小学、车陂小学和骏景中学、东圃中学等教育资源,居住生活配套可谓一应俱全。从这几个方面来看,该地块的区位条件算是比较优越的。

此外,据广州市规划局网站5月4日发布公告称,广州国际金融城总面积比原来扩展2平方公里,由先前的5.5平方公里扩展至7.5平方公里,而坚红化工厂地块正好处于广州国际金融城的扩展区内。另车陂-东圃片区的城中村改造也一直在进行中,政府正在有计划地逐渐搬迁区内的老工厂。因此,未来几年来看,随着广州国际金融城规划的落实,片区基础设施、文化教育、医疗卫生等民生社会环境的进一步完善,该地块的地块价值将愈发优越。

与佳兆业合作开发,有利于规避市场风险

自然人李燕如拿地之后,佳兆业集团发表声明称,集团与李燕如有长期的合作关系,宣称佳兆业集团未来将参与并主导该地块的开发建设。在当前市场走势依然不太明朗的情况下,以合作的方式进行开发建设,除了在资金方面进行分担解忧外,更是一种规避市场风险的策略,尤其是在开发后期,面对市场未来变化的不确定性,优势互补、分散风险的作用更加明显。

而本次坚红化工厂地块以12634元/㎡的楼面地价最终成交着实不便宜,从该地块周边目前的房地产市场来看,目前在售的一手项目仅有一个,即江源半岛,以江景为卖点,毛坯售价最低31000元/㎡起;二手市场方面,项目旁边的天成居小区二手房售价12000-14000元/㎡,附近的骏景花园因配套成熟、居住氛围浓厚,二手房售价为16000-18000元/㎡。结合地块价值优势和周边二手房市场,我们判断,按照目前带装修价格,该地块可以卖到23000元/㎡,如果打造为高端住宅,突破25000元/㎡极有可能。而沿黄埔大道和中山大道一带向来是五金装饰建材、灯饰材料市场和汽车卖场的聚集地,科韵路一带则集中了天河软件园、创意产业园等高新技术产业,未来这批建材市场生意人与产业园员工,都可能是项目潜在的客户群。

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