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新货集中五一供应 全市成交量仍保持相对高位  

2012-05-16 12:11:00|  分类: 楼市经纬(月刊) |  标签: |举报 |字号 订阅

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新货集中五一供应 全市成交量仍保持相对高位

经纬行研究中心

 

据经纬行研究中心不完全统计,2012年4月广州十区两市高达37个盘推出新货,楼盘个数比上月多了14个盘,总推货量达5536套。今年4月在五一前小长假前开盘的项目并不多,其中近八成的新增供应集中在了五一期间放量,主要是由于春节后人气明显回暖,不少发展商在3月抢先推出新货以价换量抢占客户,因而多将接下来的推货节点选择在了人气较旺的五一小长假,不仅为楼盘旺场,同时有利于最大限度的吸纳目标客户。

从本月新货开售的价格来看,基本以稳为主,但也有部分项目以低价入市吸引了不少市场关注度,其中珊瑚天峰开盘价折后11000-120000元/㎡,远低于周边的时代外滩19000元/㎡的均价;雅居乐城南源著毛坯折后低至9500元/㎡,成为桥南目前在售首个售价9字头楼盘;罗马家园之前吹风价22000元/㎡,开盘售价17000-19000元/㎡,毛坯售价仅16000元/㎡,吸引了近五百名客户到场。而五一期间供应的集中及消费者入市的积极,也将明显推高5月的总体成交量。

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成交方面,据经纬行研究中心监测显示,4月广州十区签约4120套,计47.66万㎡,环比下调1.33%,同比上涨7.00%,签约均价为13876/㎡,环比上涨9.68,同比上涨5.52%;十区两市签约5816套,计69.14万㎡,环比下跌3.27%,同比上涨8.45%,签约均价为11748元/㎡,环比上涨9.24%,同比下跌0.69%。

3月楼市明显回暖,消费者入市积极性提高,而这种态势延续到了4月份,虽然4月25日前的新增供应并不是特别多,但持续有新货加入以价换量的行列搅热市场,此外,部分余货因较受刚需客户欢迎,依然保持较好的去货速度,总体来看,4月的成交量虽较3月有小幅回落,但仍在近两年的相对高位。从客户结构来看,3月份首置客户在价格下调的吸引下率先入市,而进入4月份,改善型客户入市的积极性也明显提高,并共同支撑了市场的成交。

从价格来看,本月价格在3月一轮调整后又有所上扬,主要有两方面因素:首先,前期3月份以价换量的项目在取得成效、获得良好成交后,价格优惠幅度开始有所收窄,特别是一些持续旺销盘;其次,价格相对较高的优质盘因新推货等原因成交明显增加,成交占比有所提高。

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一、推广:蓄势五一,全市推广费用攀升

据经纬行研究中心监测显示,2012年4月十区楼盘广告见报个数为42个,相比上月减少12个,广告费用为6714万元,环比上涨12.35%;十区两市楼盘广告见报个数为63个,比上月减少1个,广告费用为9046万元,环比上涨23.11%。

本月由于五一黄金周的到来,不少发展商的广告投放活跃度有所提升,但区别于3月份多数楼盘以“抄底”、“特惠”等字体充斥版面,本月楼盘除了即将开盘项目进行新货推广外,更多是的是对项目形象的推广及对客户心理诉求的阐述和引导, 例如翡翠绿洲本月的推广主题是“花小两房的钱也能买河东180㎡大四房”,颐和盛世的是“逆市增配 刚需一步到位”,碧桂园凤凰城则直问“您还在等吗”,引起客户的深思。

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二、区域:区域成交量涨跌对半,多区价格现小幅上涨

从各区成交量来看,十区两市中成交量环比上涨和下跌的区域个数基本对半,3月掀起的降价潮使得大部分区域成交出现明显上涨,进入4月份,因部分特价单位取消或是优惠力度减弱,部分区域成交量有所回落,另外一部分区域则因新货推出或在售项目加入降价行列而进一步推动了区域成交量的上涨,其中成交量上涨最为明显的是天河区,本月该区中的东方新世界和嘉裕公馆(内部认购)以较低价格入市,不仅吸引不少客户,也激活了区域的成交。

从各区价格来看,除越秀、天河、从化价格有所下调外,其他区域多呈环比上涨的趋势,而涨幅最大的是南沙区,涨幅高达21.16%,除了本月南沙滨海花园因特价单位基本售罄成交回落、价格上浮外,别墅成交量的明显增加也在很大程度上拉升了区域的均价;海珠区价格则主要是因保利天悦的集中成交而出现13.18%的涨幅。

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三、个盘:珊瑚天峰低价入市抢占市场,多盘价格有所上调

本月入围前20名楼盘中推新货的项目并不多,主要包括珊瑚天峰、御华园、锦绣香江、荔湾国际城和珠光御景山水城,其中除了珊瑚天峰是4月开盘外,其他四个项目均是3月中下旬开盘后成交集中在4月体现。值得一提的是番禺的珊瑚天峰,其于4月13日开盘,当天毛坯价格在10000-160000元/㎡,主力价格区间在11000-12000元/㎡,较之前的报价低了5000元/㎡以上,而周边在售的时代外滩均价19000元/㎡带6000元/㎡装修,对比下突显该项目的性价比,当晚吸引了500多人进场,而本月210套的成交则是其旺销的最佳体现。

从在售畅销盘来看,除了亚运城和万科府前1号外,多个项目的价格呈现了不同程度的涨幅,剔除部分项目因别墅的成交导致价格拉升外,多数楼盘因上月消费者入市意愿加强、成交回暖而开始小幅收紧折扣,以试探刚需客户的价格承受能力。

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四、发展商:碧桂园签约居首,保利地产和敏捷分列二三

本月碧桂园重回榜首,以417套略微领先,成交主力支撑是碧桂园凤凰城和碧桂园豪园;保利地产和敏捷的排名次序与上月相同,但成交总套数相比有一百多两百来套的回落,其中保利地产是由保利西海岸、保利公园九里和保利东江首府形成主力支撑,而敏捷地产代表楼盘则包括锦绣御景国际、敏捷莱茵花园和锦绣半岛。

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