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深圳小产权房非真正意义上的“扶正”  

2012-05-31 11:33:00|  分类: 热点评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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深圳小产权房非真正意义上的“扶正”

 

    5月25日,深圳市推出了酝酿两年之久的《深圳市土地管理制度改革总体方案》(以下简称《方案》),要求对原来的农村土地“依现状、依改造”进行确权;在“房地合一”体系内,探索房地权利分离条件下的管理制度,探索土地权益书、作价入股等补偿模式等,破解确权难题。对此,不少媒体将其解读为深圳有望对小产权房确权,使之合法化,这意味着国家一直严打的小产权房有望“扶正”,正式进入市场流通,这一解读一时间引起了轩然大波。但在29日,深圳市委常委、常务副市长吕锐锋则明确表态:“这一解读是不正确。对于非法房地产和违法建筑深圳将坚决打击、不给出路!”而国土部也表态说纯属误读,深圳处理的是国有土地上的违法建筑,与在农民集体土地上违规违法建设、向社会公众租售的小产权房有本质区别。

    深圳小产权房系历史原因导致,处理方式具有不可复制性

    深圳市从一个渔村发展起来的,在向城市化演进的过程中,涉及到土地权属状况的遗留问题非常复杂。据深圳市规划土地监察支队统计数据显示,截止2010年6与2日,深圳农村城市化历史遗留违法建筑普查总量为37.94万栋,占全市建筑物总量的55.93%,总建筑面积4.05亿平方米,占全市建筑物总面积的49.27%,总用地面积131.45平方公里,而未来十年,深圳市可供新增建筑面仅为59㎡公里。

    在一般城市中,小产权房多占全市建筑总面积约10%左右,而深圳却达到接近50%的占比,这明显阻碍了深圳城市面貌的更新及土地资源有效利用的程度。正因为此,深圳在处理小产权房的问题上显得更为急迫,但因涉及利益群体众多,也更为举步难行。而作为历史遗留问题且数量之众多,使得深圳市在处理小产权房问题上具有特殊问题特殊处理的权利及方式,对于其他城市的小产权房处理方式并不具备借鉴意义。目前国家层面对小产权房一直采取严厉打击、坚决清理的方式,特别在今年,小产权房的清理工作明显加快,因此那些关于小产权房将转正的想法是难以实现的。

    非真正意义上“扶正”,对市场影响有限

    虽然深圳的小产权房有望拿到房产证,但所谓的房产证,并非意味着房主拥有真正意义上的房屋所有权,只是合法的使用权。而土地权益书的方式仅是处理小产权房补偿模式中的一种,并非普及做法,接下来对于小产权房能否核发房产证预计也将定一个比较高的衡量标准,并且受到严格监督,真正经过确权能够拿到房产权证的违建数量,预计只是极小的一部分。

    深圳小产权房的确权意味着将来能够进入商品房市场进行流通,难免对深圳楼市产生一定的影响。从现有小产权的售价情况来看,小产权房当前价格多在4000-8000元/㎡,而深圳市商品房价格多在15000-25000元/㎡,在价格上与同一地段周边商品房相比,小产权房具有50-70%左右的价格优势,即使未来确权后,受制于房屋设计、质量、居住舒适度及周边环境等,预计价格上调的空间也不是非常大,对现在的商品房市场将有一定的低价干扰,但因入市数量预计不多、且多只有合法使用权,因此影响有限。

(供稿:经纬研究中心许婉婷)

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