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【经纬热评】取消预售制是趋势,但不是现在  

2012-08-29 15:21:00|  分类: 热点评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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取消预售制是趋势,但不是现在

    8月23日,山东召开全省保障性安居工程和房地产市场调控工作会议。会议要求,自9月1日起,凡不实行预售资金监管的商品住房项目,暂不核发预售许可证书,同时,将选择有条件的开发项目进行商品房现房销售试点。在此之前,全国层面的取消期房预售的销售在网上广为流传,但住建部已于本月初予以否认。本次山东省释放试点信息,也侧面反映了中央层面已有取消预售制度之考虑。

    预售制弊端尽显,取消是大势所趋

    1994年以来,我国从香港引进房地产预售制后,开始了中国房地产市场的发展与繁荣。但由于相配套的监管措施及制度的不到位,预售制背后也产生了不少弊端。一方面,“空手套白狼”的事情时有发生,在三四线城市或是偏远小城镇,因政府监管的不到位或缺失,再加上买家的自我保护意识不够,部分不良发展商在地块未投入建设之时即开始销售,之后携款潜逃,而部分投资投机者通过倒卖期房获利的也不少;另一方面,购房者的权益未能得到有效的保障,特别反映在交楼这个环节,因为前期买家已将购房款全部付予开发商,致使发展商在遵守交楼约定上显得不够积极,问题也是层出不穷,包括开发商不遵守交楼时间,房屋装修质量不过关,会所及附属设施配套未兑现等,进而引发了购房者与开发商之间的纠纷与矛盾。而这些问题,均是实行预售制度下必然的产物,因此为了房地产市场的规范及健康发展,取消预售制实际是大势所趋。

    供求矛盾尚未解决,现阶段取消不合时宜

    若取消预售制,一方面,意味着有效供应将推迟一年或是一年半时间释放,另一方面,对发展商资金实力要求也明显提高。虽然短期内不排除部分资金实力不够的房企为实现资金周转低价抛售物业,进而拉低房价的现象,但这仅是短暂现象。

    从目前中国的现状来看,供不应求的态势实际是非常严峻的,首先,城市化的进程正在逐步推进,释放的购房需求将是持续不断的;其次,限购限贷只是暂时推迟了部分购房需求的释放,但实际潜在的刚需却是蓄势待发,从近几个月成交的放量便可见一斑;另外,近两年严厉的房地产调控已导致房地产投资的积极性明显降低,进而影响到未来市场供应量的增长,以住宅市场为例,全国住宅投资规划累积量增速自今年年初以来一路回落,从2月的23.2%下降到7月的10.7%,其中90㎡以下普通住房的投资规模增速从18.9%下降到13.3%,利润预期的降低正使得开发商追加投资的动力下降。在这种背景下,若取消预售制度,无疑是加剧了供不应求矛盾的激化,房价上涨或将成为必然。因此,现阶段取消预售制,并不合适。目前当务之急,应该是通过有效的方式促进市场供应的增加,同时保证保障房的供应,形成商品房和保障房两条腿并重的住房供应结构,同时制定相关的房地产调控长效机制,以承接行政调控手段的退出,进而实现我国房地产市场的健康发展。在中低端需求受保障、高端需求市场解决、长效政策配套制约的良性发展下,再来谈预售制的退出,或是更为实际、更为理性的举措。

                                                          (供稿:研究中心许婉婷 )

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