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【经纬热评】广州限售  

2012-09-26 12:38:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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限售或为无奈之举,意在引导市场预期

 

 

924日上午,有网友在微博爆料说广州市国土房管局对珠江新城等区域个别楼盘采取限制预售规模措施的情况,而之后市国土房管局回应:“主要是因为最近珠江新城等中心城区个别高端高价住宅项目定价偏高,且经过前期储客,开盘后出现大量集中网签,推动全市均价异常上涨,造成市场的不正常波动,误导市场预期。为使房企和市民准确判断市场,引导房企在即将到来的国庆黄金周期间积极以价换量,以合理的价格促进销售,国土局及时对珠江新城等中心城区个别异常高价的住宅项目采取限制预售规模和控制交易节奏的措施。采取上述阶段性的行政措施是必要的,也是必须的”。

 

正处调控敏感期,任何动静将影响市场预期

 

近期,实施限购限贷政策后所取得的市场调控成果正面临着一定的考验。因市场的持续回暖,成交的持续畅旺,不少发展商已开始或是酝酿涨价措施,而对房价反弹的担忧则在刺激着消费者的神经,并促使部分消费者开始提前入市。虽说限购限贷政策仍将持续,投资投机型需求仍被明显抑制,房价大幅反弹的条件并不具备,但因成交向好带来的房价小幅上涨的趋势却初显。

 

因此,在当前这段敏感期,市场上关于调控政策或是房价的任何风吹草动,均会影响到发展商或是消费者的市场预期及决策。

 

市场信息缺乏对称性,限售或为无奈之举

 

从本次房管局限售的对象来看,虽然没有说的特别清楚,但可以预计应该是单价超过四万每平的项目,即所谓的超高端项目。这类型项目一般不仅单价高,面积也较大,因此仅成交十来套,可能成交总额就相当于单价一万来块每平的项目成交一百多套。

 

在自然销售的情况下,这类型项目一般月度成交量较少,可能仅有几套,对整体市场影响有限。但在当前高端客户入市也较为积极的市场背景下,因开盘或是加推带来的相对高成交量及集中签约,对全市价格的拉升却是明显。这种结构性成交带来了全市均价的上涨,事实上并不能代表当前房价正处于上涨渠道、在售大部分项目已现提价现象,但从数据来看却是如此。而大部分市场主体可能看到的也只是数据这种结果,并不了解造成这种结果背后的原因,这种市场信息不对称的情况或会影响消费者的市场预期,同样,发展商也可能会受到误导并对其定价决策产生影响。

 

从这点来看,房管局本次采取的限售政策虽属于强制性的行政干预,但也是无奈之举。毕竟十一黄金周就要来临,若九月房价异常高涨,或会使得市场主体现盲目乐观或者恐慌心态,并对十一楼市黄金周造成实质性的市场影响,进而加大政府后期维护调控成果的压力。

 

短期干涉小范围高价盘,供求影响不大

 

本次房管局采取的限售政策预计仅是地方政府的短期行为,最长时间预计持续到年底,且目的性较为明显,就是防止超高端盘造成房价的结构性异常上涨。之前增城也采取过类似的措施以达到全市的年度调控目标,但其打击面较广,对市场造成了不利的影响。而本次房管局针对的范围较窄,仅是住宅供应金字塔中的塔尖部分,受众较窄,本身供应量有限,同时超高的价格也制约了其成交的速度,对整体市场的供求影响不大。而就超高端市场而言,目前依然是处于供过于求的状态,短期的限售并不会导致其供求矛盾出现转换,所以难以对超高端住宅的价格造成进一步的拉升。

 

因此,本次广州限售,心理预期影响远大于供求影响。

(供稿:研究中心 许婉婷)

 

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