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【经纬年报】广州房地产市场2013年展望  

2013-01-16 12:21:00|  分类: 专题报告 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2013年展望:预期向好,稳中有升

 

2012年的楼市,可以说是柳暗花明的一年,年初市场冷到“冰点”,春节期间日均成交仅个位数,创下了历年“最冷春节”,但春节后的3月份,却迎来了“小阳春”,并拉开了市场回暖的序幕。而这种回暖的态势一直持续到了年底,并在年底进一步升温,不仅全市成交量攀至高位,多盘价格也达到了至高点。进入2013年,房产调控政策仍将持续,但由于市场对行政性的干预措施已产生了一定的“抗药性“,且供应仍将持续放量,总体市场预期向好,房价或稳中有升,明年楼市将在积极中前行。

 

一、 房产调控稳中求进,配套政策或将市场化

保增长要求货币政策或维持不变,信贷政策有望定向宽松

1215-16日中央经济工作会议指出,明年将“按照稳中求进的工作总基调,及时加强和改善宏观调控,把稳增长放在更加重要的位置,经济社会发展呈现稳中有进的良好态势。”今年经济增速虽然持续下滑,但随着欧债危机在解决方案上达成一致、发达经济体经济缓慢复苏以及国内以保增长为目的政策刺激下,12月经济已确立企稳的态势,就先行指标PMI而言,在伴随旺季因素出现持续反弹后,作为制造传统淡季的12月,中国制造业采购经理指数(PMI)为50.6%,环比持平,连续3个月位于荣枯分界线(50%)以上,表明制造业市场需求继续回升。但明年经济增长仍存在较多不确定因素,因此本次中央经济工作会议上,将“稳增长”提升到更为重要的位置,意味着中央保增长的决心。

而“保增长”的配套措施中,稳健的货币政策仍将持续。从大环境来看,因今年美国从9月开始推行第三轮货币宽松政策(QE3),明年我国将面临一定程度的输入性通胀及热钱涌入,流动性增强,通胀压力将有所加大,在此背景下还要确保经济企稳回升的态势,因此货币政策预计不会收紧,但也难放松,存款准备金率和存贷款利率或将维持现状。除非有一方打破平衡,货币政策才可能发生微调。至于房地产信贷政策这方面,则可能为扩内需以支撑经济增长,对于房地产合理的购房需求,特别是首置客户的倾斜力度将有所侧重,且有可能以政策、制度等形式进行落实,做到真正的保护刚性需求,并刺激刚性需求的持续释放。而对于房地产开发贷款,估计放松可能性不大。

限贷限购政策仍将持续,配套政策或趋市场化

对于房地产调控,中央经济工作会议要求“要继续坚持房地产市场调控政策不动摇”,因此明年限购限贷的调控政策仍将持续,并继续实施差异化的住房信贷、税收政策,坚决抑制投资投机性住房需求。但从近两年的调控成效来看,市场正表现出对行政性手段的“免疫力”,因此,加快制定“房地产调控长效机制”便成为了更为迫切的需要。

而一直被行业认定为限购限贷替代政策的房产税,因完整的信息系统缺失等因素影响,目前进一步扩点仍有一定的难度。即使明年真的实现房产税扩点,虽对多次改善型需求有一定制约,但征收税点或不高,预计更多是对客户心理预期的影响,实际成本增加不大。

明年只有当房价出现20%30%的涨幅,中央才有出台更严调控政策的可能性,否则取而代之的将是巩固调控成果的配套政策。而这类型的配套政策,将继续以土地政策为核心和主导,可能出台的政策包括探索新型的土地出让方式、出让的宅地需附带中小套型比例/保障房比例要求等。所谓的新型土地出让方式,即“限地价竞配建”,一方面能够有效的控制地王的频生及对市场预期的影响,另一方面也是确保保障性住房建设任务的顺利完成;后者则是从土地出让时就初定了项目的产品供应线,既响应“增加中低价位、中小套型普通商品房的供给,同时也确保了保障性住房的供应。从这个角度来看,明年的配套政策将是更多以市场为导向进行调控,并最终发挥其对房地产市场的影响。

二、 库存高企新货仍将放量,消化压力犹存

据经纬行研究中心对广州楼盘的不完全调研统计,按照目前的工程进度,若发展商正常推货的话,预计2013年广州十区新推货量将近7.07万套,合计面积约792万㎡,新增供应量或跟今年基本持平。虽然今年以来成交持续攀高,但成交上涨的同时新增供应也在持续放量,因此从当前的市场存量来看,依然处于高位,截止2012年底,十区余货3.73万套,加上新增货量,2013年十区合计货量将达10.8万套,合计面积约1209万㎡。若保持今年的消化速度,预计一年半左右即可消化完毕,再加上增城、从化约3.34万套的可售货量,明年十区两市总体可售货量达14.14万套,合计面积约1618万㎡。

明年市场竞争依然比较严峻,多个区域新货供应将与今年基本持平,而新增供应增幅最为明显的将是荔湾区,预计增幅将近一半。另,值得注意的是,除了黄埔区缺货外,一直属于市中心供应大区的白云,明年新增供应则出现明显减少,而年底大热的南沙,明年也未有大幅的放量,因此明年这三个区或将处于供不应求的状态。

从竞争强度来看,明年以供应刚需产品为主、且可售货量较大的板块将面临较大的竞争压力,包括荔湾的芳村板块、白云的金沙洲板块、番禺的华南板块、市桥板块、萝岗的科学城板块、南沙的金洲-区府板块、增城的新塘板块等,其中除南沙的金洲-区府板块因有重大规划利好支撑价格仍有可能继续攀高外,其他板块的刚需盘采取的定价策略或以谨慎乐观为主,虽以价换量的方式难以再现,但价格大幅上扬的可能性也不大。全新盘方面,天健上城、白鹅潭御景壹号、保利云禧金沙洲深业项目南天名苑、香柏华府、长隆住宅项目岭南山畔、南沙创鸿城、锦绣天伦花园或将受到客户的持续关注。

12013年广州十区两市新建住宅供应预测【经纬年报】广州房地产市场2013年展望 - 广州经纬地产 - 广州经纬地产

数据来源:在售余货取自阳光家缘网20121231日的可售套数;新增货量为经纬行研究中心不完全市调统计。

说明:本表为新建住宅供应预测,未包括商业和写字楼性质的佛奥广场、A8商务中心、方圆E时光、都会新城、汇丽公寓、敏捷时空壹号、敏捷上品公馆等

 

22013年广州十区两市新盘一览【经纬年报】广州房地产市场2013年展望 - 广州经纬地产 - 广州经纬地产

数据来源:经纬行研究中心不完全统计

三、 量稳价微升,刚需盘仍是成交主力

明年12月份因是传统的淡季,发展商推货不积极,市场以余货为主,成交预计有所回调,但从3月开始,发展商或逐步加快推货节奏,并刺激需求入市,进而带动成交量的回升。目前来看,由于买家恐涨心理的存在,若政策无加码的话,无论是刚需客户还是改善型客户,入市的积极性仍比较高,且随着楼市的向好,部分投资型客户也有可能通过其他途径曲线进入楼市,客户构成有望进一步扩大。但与今年相比,不同的是,今年的成交量中有一大部分是之前积累一年多的需求的集中释放,而明年则多是新增的需求,再加上客户结构的扩大化,从这个角度看,成交量也会处于相对高位,而总量上预计将与今年持平,即十区成交量在750万平方米左右(月度成交预计在62.5万平方米),刚需客户在市场主体中仍占绝对地位,刚需盘依然是成交主力。

价格方面,今年年底由于市场的持续升温,多盘价格已攀至该盘开盘以来售价的新高,其中中心区和南沙区在售楼盘价格攀升最为明显。而进入2013年,多数发展商资金回笼理想,降价让利动力普遍不足,而个别功能板块/区域因有规划利好支撑或者兑现,房价也将不断攀升,在此背景下,房价或将高位微涨,但大幅反弹的基础并不具备。究其原因在于,一方面,今年的新增供应量处于高位,只有合理的定价才能保证较快的消化率;另一方面,市场主体依然是以对价格敏感的刚需客户为主,投资投机型客户仍被政策明显打压。综上所述,明年房价预计将有5%-10%的涨幅,而豪宅涨幅或更大,另,考虑到成交结构以及今年年底翘尾因素的影响,明年十区年度网签均价范围将在14500-15500/㎡。

 

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经纬物业网站http://www.kingswick.com

经纬行研究中心微博:http://weibo.com/gzjingwei

 

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