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【专题研究】2014年全市供应量高企,热点区域现井喷  

2013-12-13 17:13:00|  分类: 专题研究,大盘,总 |  标签: |举报 |字号 订阅

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全市供应量高企,热点区域现井喷

                                  ——2013年年底及明年广州新建住宅供应预测

/经纬行研究中心

据经纬行研究中心不完全统计,广州十区两市新建住宅今年年底预计新增约0.57万套,明年新增约8.24万套,共计新增货量为8.8万套,约977万㎡,总体可售约13.82万套,合计1555万㎡。虽然新增供应有所减少,但总体供应仍较为充足。若明年市场未出现明显转向,各项现有调控措施预计仍将继续执行,而“穗五条”对外地买家及二手改善买家入市门槛的制约,将导致全市成交量有一定的萎缩。

价格方面,因不少发展商今年业绩理想,资金链相对宽裕,预计短期内降价可能性不大,因此房价近期将处于高位僵持状态,但不排除部分有业绩完成压力的发展商在年底出现以价换量的短期行为。若在调控政策保持现状甚至进一步加严、市场成交量持续低迷状态保持半年以上,房价则有望一定幅度的下调。但无论如何,首置首改仍将是明年市场成交的主流群体,因此主打中小户型、综合素质较高的楼盘仍有望继续保持旺销态势,但定价虚高、产品素质一般的楼盘或将难以在市场中突围,楼盘成交或现进一步分化。

1.总体供应分析:库存量创新高,新增供应环比下滑

1:2013年年底至明年广州十区两市新建住宅供应预测

                                                                     单位:套【专题研究】2014年全市供应量高企,热点区域现井喷 - 广州经纬地产 - 广州经纬地产

数据来源:在售余货取自阳光家缘网20131130日的可售套数;新增货量为经纬行研究中心不完全市调统计。

说明:本表为新建住宅供应预测,未包括商业和办公性质的公寓项目

 

 

Ø  截至1130日广州十区在售余货约3.71万套,十区两市在售余货约5.01万套。今年以来,因房价不断攀升以及为规避“限价”衍生的阴阳合同,导致购房成本明显提高,特别是市中心,成本增加更为明显,因而在一定程度阻碍了一批客户的入市;另外,广州细则对外地人买家购房要求门槛的提高,也导致一批外地买家因不符合购房要求暂缓入市。市场有效需求的进一步受抑,是导致今年库存量创历年新高的主要原因。

Ø  新增供应方面,据经纬行研究中心不完全统计,今年年底广州十区预计新推货量3667套,十区两市预计新推货量5744 套。相比前两年,今年12月份发展商的集体推货冲业绩的现象不再,主要是因为今年市场持续回暖,业绩普遍向好,不少发展商已提前完成年度目标,或者接近完成年度目标,因此在12月推货的积极性不大。

Ø  明年广州十区预计新推货量约6.10万套,同比今年预计减少17.38%左右,计面积约682万㎡;十区两市新增货量约8.24万套,同比今年预计减少12.25%,计面积约913万㎡。其中中心六区预计新增供应同比今年锐减近九千套,一方面,受市中心土地供应明显减少影响,不少发展商均放慢了开发的速度;另一方面,库存攀高、价格高企导致的成交放缓,也使得发展商在推货节奏方面相对谨慎。

Ø  区域方面,之前一直处于供应相对低位的萝岗和南沙,明年预计新货供应量也将晋升“一万套”门槛,赶超番禺、花都。一方面,两区域的规划利好不断,使得发展商对区域发展信心十足;另一方面,今年十区中萝岗、南沙成为购房者认可度最高、最热门的置业区域,特别是萝岗区,今年品牌发展商扎堆推盘,市场关注度颇高,区域内楼盘推新屡屡卖爆,这也使得不少发展商加快项目开发速度,力求在市场中占据一席之地。

2.新货分析:旧盘新推占主导,品牌刚需大盘将备受关注

22013年年底至明年广州十区两市新增货量分布

                                                    单位:套【专题研究】2014年全市供应量高企,热点区域现井喷 - 广州经纬地产 - 广州经纬地产

数据来源:经纬行研究中心

Ø  今年年底至明年的新增供应以旧盘新推占主导,其占比超过7成,主要集中在增城、番禺和花都。这三个区中单盘新增供应超过600套的项目,增城高达7个,番禺有5个,花都亦有3个,包括锦绣天伦花园、锦绣御景国际、翡翠绿洲、保利东江首府、敏捷绿湖国际、亚运城·天誉、祈福新邨、万科欧泊、广州时代倾城、祈福万景峰、合和新城等多个大型楼盘。而中心区方面,单盘新增供应预计超过300套的项目,天河3个,荔湾3个,海珠3个,越秀1个,包括天健上城、峻林、宝翠园、花语水岸、新世界凯粤湾、保利塞纳维拉、东风广场二期、富基广场等。总体来看,刚需大盘依然占据了绝对的主力,而高素质的品牌大盘仍有望继续引领市场成交。

Ø  因今年年底“穗五条”的出台,使得调控进一步升级,之前市场不断蔓延的恐涨心理有所缓解,部分买家已陷入观望,再加上政策及其他因素的制约,明年市场成交量或进一步萎缩。在此背景下,受政策限制相对较小的首置和首改客户,特别是首置客户,将成为市场成交的主力,因此具备价格相对优势、以中小户型供应为主导且品牌发展商集聚的区域或者板块将成为市场的热点,包括增城、南沙、萝岗、番禺的华南板块、白云的金沙洲板块等。另外,从化因当前处于十区两市的最低“价格洼地”,再加上“穗五条”调控趋严导致的需求外溢,预计明年关注度将有所上升,特别是位于105国道的项目,因与广州在交通连接上更为便捷,有望在成交方面有所激活。

Ø  而部分新盘也将受到市场的关注,包括天河的星汇御府、尚东瀚御、越秀的富力东山新天地、白云的珠江·岭南苑、佳兆业梅花园项目、恒大白云配件厂项目、番禺的南天名苑、南沙的星河山海湾、凯德·新玥、萝岗的保利越秀·岭南林语、天韵·湖璟、从化的珠光天湖御景等(详见表3)。

32013年年底至明年广州十区两市新盘一览【专题研究】2014年全市供应量高企,热点区域现井喷 - 广州经纬地产 - 广州经纬地产

数据来源:经纬行研究中心不完全统计


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经纬行研究中心微博:http://weibo.com/gzjingwei

 

 

 

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