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【热点话题】三中全会预示长效机制将建,有利稳定市场预期  

2013-12-02 17:59:00|  分类: 房地产行业,三中 |  标签: |举报 |字号 订阅

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三中全会预示长效机制将建,有利稳定市场预期

文/经纬行研究中心

119-12日,为期四天的十八届三中全会召开,为未来十年的改革定下了基调,并通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(以下简称《决定》”)。该《决定》就全面深化改革的若干重大问题进行了阐述,并提出了要使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。市场的地位从“基础性”作用上升为了“决定性”作用,可见中国改革已进入了攻坚区和深水区,市场化将是新一轮改革的方向,所有行业将围绕“市场化”进行深化改革,以帮助中国经济突破当前的发展“瓶颈”,往更为健康、可持续的方向发展,其中当然也包含房地产行业。

房地产市场化方向在于长效机制建立,三大领域改革或促健康发展

在本次会议及相关文件中,房地产行业及房地产调控只字未提,但却涉及到了影响房地产行业的多个领域的改革,这或许也是契合了“市场化”的精神,从更深层面即影响房地产行业的根源领域进行改革与调整,进而对房地产行业的发展产生影响。而在《决定》中,与房地产行业息息相关的领域包括土地制度、财税制度、金融体系改革等,并共同促成房地产长效机制的建立。

在土地制度方面,要求建立城乡统一的建设用地,在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。保障农户宅基地用益物权,建立农村产权流转交易市场。由此推断,未来土地供应市场将不再是国有土地一家独大,农村集体用地也有望参与供应,一方面是盘活农村用地,推进农村城市化发展进程,另一方面也是释放更多土地供应,缓解土地供求失衡以及地方政府一方独大导致的地价高企,让房企有更多的选择性,倒逼国有土地的平稳定价;此外,宅基地产权的流转也有望在一定程度上缓解市场对商品住房的需求。

财税制度改革方面,要求加快房地产税立法并适时推进改革。房产税首提立法,一方面确定了该税种的合法性,有助于未来的全面开征;另一方面也意在增加地方政府的财政收入,避免对土地财政的过于依赖。而建立全社会房产、信用等基础数据统一平台,则是为房产税的全面征收奠定数据平台基础。

金融体制改革上,提出在加强监管前提下,允许具备条件的民间资本依法发起设立中小型银行等金融机构,健全多层次资本市场体系,这对房企而言无疑是一大利好。民间资本允许注入金融机构,对于房地产行业而言意味着融资渠道的明显拓宽,可融资金的增加以及因供求结构变化导致的融资成本降低。而大型房企因自身运营能力较强,贷款的安全系数较高,更容易受到大型金融机构及中小型银行的欢迎,因而有望以低于市场成本的优势获得融资,进而在行业保持领先水平。而中小房企因融资成本相对而言不具优势,将倒逼其进行严格的成本管控,进而对整个行业的运营能力有所促进,加速行业的优化发展。

全面改革须待时日,短期有利稳定预期    

从三大改革领域可能取得结果来看,将有望协调政府、房企及买家三大市场主体的利益关系,实现共赢状态,带动房地产市场的健康发展,促进房价的合理回归。实际来看,三项改革近期均将以试点推开,再在时机成熟之时全面推开,预计时间会相对较长,特别是土地改革,因涉及到利益的重新分配与瓜分,将受到比较大的阻碍,实现全面改革任重道远。

但无论如何,本次会议对房地产行业而言,释放出来的信号是非常积极的,一方面是指出了房地产未来的发展方向,给予市场稳定的预期,另一方面,也是表明了中央解决房地产根源问题的决心。虽只字未提“调控”,但却预示了“调控”的常态化、长期化,只是方向发生变化,从现有的行政干预将逐步转向市场调节,而这更有利于房地产市场的发展,且更具成效性和持久性。

(供稿:经纬行研究中心 许婉婷)

 

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