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【经纬热评】“国五条”细则或重挫二手房,市场明朗需待地方细则落地  

2013-03-05 16:23:00|  分类: 微博,积极性,调控 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“国五条”细则或重挫二手房,市场明朗需待地方细则落地

 

31下午,国务院发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,作为对220日国务院常务会议确定的“国五条”的进一步细化,规定提高部分城市二套房贷款首付款比例和贷款利率,出售自有住房征20%的所得税。

    强化行政手段在于稳定房价,差异化中亦存一刀切

本轮调控在长效机制尚未落地的背景下,中央层面不惜再度采取强化行政干预的手段,以打压之前持续增强的房价上涨预期,稳定当前房价,避免调控成果遭逆转。

其中进一步强化的措施包括以下几个方面:第一,除了各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)要求制定年度新建商品住房价格控制目标外,对于各省行政区域内住房供不应求、房价上涨过快的热点城市,也要求制定公布年度新建商品住房价格控制目标;第二,已实施限购的城市,限购区域应覆盖城市全部行政区域,并强调限购类型、购房资格审查等,此外,房价上涨过快城市要进一步从严调整限购措施;第三,对房价上涨过快的城市,可进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率;第四,对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,应依法严格按转让所得的20%计征;第五,对于部分城市要求增加年度住房用地供应总量及占比,除了要求建立中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道外,对中小户型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目,亦要求优先支持其开发贷款需求。

而房价的控制关键还是第五点的落实情况,其他几点都是以抑制消费为主,令市场需求延后;增加自有住房交易环节税更会影响二手住房的供应量;只有第五点在增加供应量方面的落实才能从长远的角度起到稳定楼价的作用。

另,值得注意的是,中央层面在制定政策方面已经开始注重差异化调控,包括区域差异化调控,将城市发展较为缓慢、房价未现快速上涨的城市排除在严厉的房产调控政策之外,一方面旨在扶持这类城市经济的发展,另一方面也是就之前几年房产调控中出现的不同地区房地产市场分化现象做出的政策性调整。但在本轮调控中,首置改善型客户仍未得到应有的保护,房价过快上涨城市需进一步提高二套房首付比例和贷款利率,这无疑是一刀切政策,实际是对属于刚需范围内的首置改善型客户的进一步误伤。

20%个税实为强化旧政,或重挫二手房市场利好新房市场

而本次最受关注的是出售自有住房需征20%的所得税,这项政策其实也不算新政策。之前个人转让住房个税缴纳分为两种情况,一种是据实征收,即按所得额20%的税率计算应纳税额,但需提供合法、有效购房、售房合同及凭证等;一种是核定征收,即按交易额的1%缴纳个税。之前市场上一直是按照交易额的1%征收个税,既操作便捷且费用较低。

此次从严据实征收,明显将加重二手房转让环节的税费负担,虽对投资投机性购房有一定的抑制作用,但这层税费的增加最终也将转嫁到购房者的身上。若这项政策落实实施的话,短期内或造成二手房报价的增加,并缩小新房跟二手房价格的差距,进而促使买家转向新房市场,重挫二手房交易。

从这个层面来看,既利好新房市场,减少发展商的库存压力,又增加地方政府的财政收入,提高地方政府落实政策的积极性,但也可能使得供不应求区域或者城市的房价存在继续上涨的压力,另一方面,其实也是对自住买家的误伤。而若政策力度持续的背景下,也不排除在整体市场低迷之后,二手房市场会出现相应的调价行为,进而吸引买家重新回流。

中央层面弹性细则较多,需待地方政策落地市场预期才将明朗化

另,本次“国五条”细则也存在较多弹性条例,需要地方政府根据自己的调控目标而做进一步的细化和规定,包括:第一,哪些热点城市需出台年度新建商品住房价格控制目标,以及房价调控目标的确定标准;第二,对于房价上涨过快的城市需进一步从严调控限购措施,是否有可能上调非当地户籍居民家庭纳税或者社保缴纳证明的年限;第三,哪些城市将上调二套房贷款首付比例及利率;第四,哪些城市将开展房产税的试点等。这些地方细则的出台,将在很大程度上影响了当地未来房地产市场的走向。另外,个人所得税是否延续之前征收的差异化,即个人转让5年以上且是家庭唯一生活用房的,免征个人所得税,这也是需要再进一步明确的。

广州细则或将进一步从严,市场走向难见乐观

就广州而言,很多细则性的条例或将视今年的房价调控目标而定。基于本轮调控中央层面要求的是维持房价的稳定,以往多地房价调控的目标均是依据GDP的增速进行确定,实际是助涨,今年估计难以为继。就这一点来看,今年广州房价调控目标或控制在5%以内,甚至可能是持平。即使房价调控目标仍是根据GDP增速而定,但鉴于去年年底房价的翘尾因素影响,今年广州政府调控的压力仍是非常大。

而接下来广州可能出台的政策细则,包括上调外地人纳税及缴纳社保年限、上调二套房贷款首付及利率、开征房产税、土地出让中要求附加及提高中小户型套数占比等,且不排除出台更加严厉的措施以确保房价的稳定,包括之前已采取的限售或者限签等行政干预措施。而若是采取这类措施,则二手房征20%的个税对新房市场产生的利好将会被抵消,市场观望情绪再起,整体市场或再陷低迷,成交量将现萎缩。

至于增城、从化,因前两年实行限价后,区域房价基本保持稳定,因此实行限购的可能性不大,但限价标准有可能趋严,包括之前增城已确定的今年房价限涨8%这条准线均有可能进行调整,或将回调至5%,避免房价出现过快上涨而被强制要求限购。

                                                     (供稿人:经纬行研究中心 许婉婷)

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