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【经纬热评】下半年楼市阻力增多,量价恐受牵制  

2013-07-11 12:43:00|  分类: 下半年,预测,楼市 |  标签: |举报 |字号 订阅

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经纬:下半年楼市阻力增多,量价恐受牵制

——下半年住宅市场研判

/经纬行研究中心

1. 信贷或结构性收缩,但房产调控政策预计维稳

    目前,虽然国内经济存下行压力,但由于政府调结构的决心明显,对经济增速适度回落的容忍度在提高,因此在5月各方面经济数据不甚理想。低通胀背景下,政府并未如市场预期降息,且在6月的国务院常务会议上提出要保持稳健的货币政策,“用好增量,盘活存量”,从这个方面来看,只要下半年经济并未出现大幅下滑,则货币政策将继续保持稳定。而对于金融行业的改革,则将侧重于去杠杆化,对银行体系进行施压,迫使其将更多资金投向实体经济,而非虚拟经济。

至于资金密集型且国家重点调控的房地产行业,中央层面有关的信贷政策或将维持不变,但商业银行在贷款方面的自主性将促使其提高对房地产的开发贷款和个人按揭方面的利率水平,此外贷款额度将有所下调,放贷速度也将有所放慢,这无论是对购买需求的释放还是开发商的资金链都将会有影响。

     房地产调控政策方面,6月的国务院常务会议除了明确要加强保障性住房建设之外只字未提,这意味着下半年的房地产政策或以维持现有政策为主,而对于房产税的试点扩容,虽是势在必行,但难言今年内会实行。地方政策方面,亦将维稳为主,对于房价调控目标的达成,广州政府将更依赖预售管理制度和对网签速度和结构的控制,从网签数据层面实现商品住宅价格涨幅低于实际可支配收入涨幅(预计7.5%)。

2. 土地供应将放量,但发展商拿地趋谨慎

     广州今年商品住宅用地预计将供应2.97平方公里,高于去年计划供应的2.54平方公里,同比上涨16.77%。而上半年实际出让面积为0.69平方公里,仅占23%。此外,广州中心六区宅地预计将供应1.55平方公里,占今年十区总供应的52%,是近几年少见的放量供应,有望缓解中心区缺货的供应格局,而截至上半年仅供应0.42平方公里,这意味着下半年中心六区仍有1.13平方公里将推出市场,因此下半年土地供应将明显加快。

     而相比上半年土地市场“地王”频生的盛况,下半年发展商在拿地积极性方面或将有所减退。虽然在去年及上半年持续的高位成交后,不少发展商资金回笼状况良好,但在下半年信贷针对性收缩及房产调控政策的制约下,发展商未来的资金链难言乐观,因而对于拿地将较为审慎,防止随时出现的资金风险,以争取在走向不明朗的市场中占有较为主动的话语权。但市中心优质地块的推出,仍将吸引不少房企的争抢,特别是大品牌房企,因此地价仍有可能再度被拔高,只是地王出现的频率将减少。而在大地块的吞并上,房企联合竞拍的情况将增多,以共同分担开发的风险,同时减少对其资金的占用。

3.新增供应及库存均处高位,多个刚需新盘有望入市参与竞争

    据经纬行研究中心不完全市调统计,截止630日,十区余货达3.7万套,合计438万㎡,十区两市余货达4.6万套,合计540万㎡,虽然近一年半来,楼市的回暖使得成交一直保持着相对高位,之前市场低迷造成的高库存去化情况良好,但去年下半年开始的大规模推货,又使得库存再度高压。今年以来,虽然大部分楼盘推货节奏明显放缓,但成交也有所回落,新增的总数刚好抵消消化的货量,因此目前来看,库存仍然高企,去库存化压力依然较大。

     而今年下半年广州十区预计新增供应达3.70万套,折合面积约423万㎡,十区两市预计新增供应约4.83万套,折合面积约556万㎡。从总体新增供货量来看,同比去年下半年少供15%,但相比今年上半年仍是明显放量,其中荔湾、白云、番禺、花都、南沙、增城和从化新货多将于下半年集中入市,且相比上半年将是翻倍供应,而这些区域多是热点区域以及高性价比刚需盘集中的区域,预计将带动新一轮需求的入市。

2013年下半年广州十区两市市供应预测

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数据来源:在售余货取自阳光家缘网2013630日的可售套数;新增货量为经纬行研究中心不完全市调统计。

说明:本表为新建商品住宅供应预测,未包括商业和写字楼性质的A8商务中心、佛奥广场、广州民间金融大厦、易通四方大厦、都会新城等

    下半年的新增供应依然以旧盘新推为主,共126个旧盘将有新货推出,占十区两市推盘量的七成左右,全新盘预计有60个。中心六区预计推盘量为55个,其中旧盘新推30个,新盘将有25个,旗鼓相当。而上半年稍显沉寂的天河、越秀和海珠均有多个新盘入市,天河将有三个品牌发展商的全新盘推出,包括富力天禧花园、天健上城和星汇御府,其中星汇御府更是曾经的珠江新城地王,预计将备受瞩目。荔湾老城区板块预计有两个全新盘龙津花园、龙津世家入市缓解缺货状态,而之前传出将建成广州“小新加坡”的大坦沙也将有合景和方圆合作开发的全新项目登场。

外围四区预计推盘量为87个,其中旧盘新推60个,新盘将有27个。其中霍英东集团打造的广州第一个豪宅大盘南天名苑有望入市,与海怡半岛相抗衡,此外,市场关注度颇高的华南板块还将有敏捷四季花园、时代倾城(广州)、新城市大石项目以及丽江花园新一期加入品牌刚需盘的竞争行列。而有规划利好强力支撑的萝岗和南沙,亦有多个品牌刚需盘入市,包括万科金色梦想、城建开源大道项目、星河国际、富力·海德公园、南沙创鸿汇等,预计仍将吸引市中心需求外溢。

而两市预计推盘量合计44个,其中旧盘新推达36个,新盘仅有8个,全新盘均为地区品牌发展商或小发展商开发项目,但惠百氏广场、丰泰城市公馆因地处新塘板块,且毗邻107国道,主力产品均主打中小户型,有望触动市中心买家引起热销。

 

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2013年下半年广州十区两市新盘一览

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4. 多因素制约成交量,价格上攻受阻恐回调

     进入下半年,需求释放面临多重困境,第一,前几年市场低迷时积攒的需求大多在去年以来一年多的时间内释放完毕,而新的需求虽在不断承接,但基数已有所下降;第二,房价的持续攀升、因限价签订的双合同导致的购房成本大幅提升,使得一部分支付能力不足的买家选择暂离市场或转向二手房市场;第三,随着下半年信贷政策的收紧,个人贷款利率的上调、贷款门槛的提高也在一定程度上阻碍买家的入市,另外,第四季度可能面临信贷额度用完的局面,银行无钱可贷也将重击需求的释放。因此下半年即使供应放量,但成交量难以持续维持高位,预计正常月度将维持在50-60万㎡水平,仅个别月度或阶段性放大,有可能超80万㎡。

而发展商虽然近段时间资金链相对充足,但接下来却难言乐观。若信贷政策持续收缩,则发展商的贷款难度和贷款成本将明显提升,另一方面,销售回款也将面临回笼压力,主要原因包括:第一,政府的预售管理将导致发展商推货节奏放缓,且中心区的项目可能拿到的预售量有限;限签则延长了获得销售全款的时间;第二,信贷的收紧也使得个人贷款放款的时间拉长;第三,成交或放缓,发展商去货压力加大。在此背景下,发展商第三季度仍有可能继续抬价销售,但进入第四季度,资金链压力和年度销售目标双重重压下,缺钱发展商以及品牌发展商或将采取小幅让利的方式,以吸引需求的入市,拉动项目的成交,房价或现高位小幅回调。

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经纬物业网站http://www.kingswick.com

经纬行研究中心微博:http://weibo.com/gzjingwei

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