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【热点话题】限房价竞地价意义重大,需配套政策护航  

2013-08-22 17:48:00|  分类: 竞地价,抑制,限价 |  标签: |举报 |字号 订阅

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【热点话题】

限房价竞地价意义重大,需配套政策护航

北京市政府今年拟试行“限房价、竞地价”的出让方式,涉及300多公顷住宅用地,下半年将开始落实,约占全年商品房用地供应总量的45%。而今年首宗限房价地块朝阳区豆各庄乡土地储备项目BC地块(以下简称“豆各庄地块”)已于821日开始网上竞价,起始价为24.5亿元,竞价阶梯为1300万元,竞买申请截止时间为93日,正式开启了北京限房价竞地价出让模式的序幕。

从土地源头控制房价,楼市限价令升级

国五条出台以来,北京房价并没有得到抑制,反而一直处于上涨的态势,这倒逼政府不得不出台更为严厉的管控政策。早在2011年初出台的“国八条”曾提出推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地,北京也在当年曾试点过出让模式,但效果并不理想。

今年北京版“国五条细则”中指出,将继续完善土地出让方式,通过限房价、竞地价等方式增加自住型、改善型住房的土地供应。而这次“限房价、竞地价”的出让方式是落实到细则层面以解决房价上涨问题。从这点来看,北京无疑是首个从土地源头限制房价的试点城市。

此前4月,北京版国五条细则就明确提出,北京将改变住房供应体系,进一步降低自住型、改善型商品住房的价格,逐步将其纳入限价房序列管理。“限房价、竞地价”出让方式的提出,则意味着限价管控举措的升级。通过这种方式出让的项目不仅在土地出让前就约定了入市价格,在未来推出市场时,购房人群资格审核、二次入市规定等各方面均受到限制,意在解决城市中等收入的“夹心层”。

有利抑制房价,但需相关配套政策护航

与其他土地出让方式相比,“限房价、竞地价”这种方式因限定售价,开发商需根据自己的成本和合理利润竞争土地价格,因此在很大程度上能够制约出让价格,防止高溢价地块的产生,同时也能够稳定购房者对该片区房价的预期,并对周边其他住宅项目造成冲击,影响其上涨的空间。从这个角度来看,这种出让方式的推行,无论是短期还是长期,对房价的抑制均有一定的成效。

然而,这种出让方式的推行并不容易,将面临多方面问题和阻力:首先,按照“限房价、竞地价”的出让方式,开发商其实是失去定价权,只有竞争地价的权力,这意味着利润空间的压缩,并影响开发商拍地的积极性,流拍可能性增大,除非大多数土地是采取这种方式,且非均位于偏远的片区,则有可能激发开发商拿地的欲望,另外在相关的税费方面政府也应该给予一定的减免,降低发展商的开发成本;其次,开发商在拍下地块后,为了控制成本保证利润最大化,采取偷工减料的方式降低房屋的质量,而这则需政府出台相关的建筑质量管控方案,以杜绝此类恶劣现象的产生;此外,在购房准入门槛方面,也需要制定行之有效的购房客户群的评审方案,让供给落实到真正需求的人群。只有在全方面配套政策的“护航”下,“限房价、竞地价”的出让方式才能顺利“起航”,并真正发挥其抑制房价、保障中等收入者购房权利的作用。

  

 

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