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【中秋市场】中秋推新不多价普涨,人气成交现分化  

2013-09-24 17:32:00|  分类: 推新,分化,蓄客, |  标签: |举报 |字号 订阅

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经纬:中秋推新不多价普涨,人气成交现分化

/经纬行研究中心

今年新“国五条”出台以来,虽然“限价”“限售”“限签”持续发酵,但地王的频出、发展商持续的抬价,已使得不少买家对房价上涨预期明显加剧,恐慌心理频现,而新货持续放量供应,特别是外围区域高性价品牌刚需盘的入市,更是搅热整个市场。目前市场已出现过热迹象,地王频生、发展商盲目抬价的背后其实正孕育着一定的风险,而从中秋市场来看,亦可见一斑。据经纬行研究中心监测显示,在经历8月份及9月上旬的抢闸推新后,多盘在中秋期间多是以余货消化为主,部分楼盘则为接下来的推新蓄客,常规折扣居多,让利促销难现,而不少楼盘售价仍在持续攀高,人气成交却是分化明显。

一、推广:多盘蓄势中秋后推售,推广费用高企

     据经纬行研究中心监测显示,中秋所在周度广州十区两市见报广告楼盘为38个,环比上周减少了9个楼盘,广告费用用2512万元,环比下跌告费用为1280万元,环比下降10.86%,但仍处于高位。

 

【中秋市场】中秋推新不多价普涨,人气成交现分化 - 广州经纬地产 - 广州经纬地产

数据来源:经纬行研究中心

     而在广告投放费用前十名楼盘中,预告新货即将推出的项目占了6个,包括富力天禧、翡翠绿洲、雅居乐锦城、越秀·岭南雅筑、祈福新邨和时代南湾,均是为在9月下旬及10月的推新蓄势,而于中秋期间推货的楼盘则推广力度减弱,未见楼盘上榜。

广州十区两市914-920日报纸广告前十名楼盘

【中秋市场】中秋推新不多价普涨,人气成交现分化 - 广州经纬地产 - 广州经纬地产

统计范围:2013914-920日主流报纸媒体广告

二、交投:推新不多蓄客为主,价格攀高成交分化

     因不少楼盘已在七、八月份有过一两次较大型的新货推售,或在9月上旬已有所放量,因而中秋期间推新项目不多,多以蓄客为主,准备于9月下旬及十月再度发力。据经纬行不完全统计,于中秋期间推新的仅有骏文雅苑、时代花生II、敏捷四季花园、豪利花园、南沙珠江湾、中惠璧珑湾、碧桂园凤凰城等,而于中秋前夕推售的有可逸阳光。由于市场的持续升温,不少楼盘新货余货售价仍见上调,个别项目上涨较为明显,包括峻林、中信西关海等,相比前期售价高出5000/㎡以上,而新盘售价亦是跟随周边市场的高位价格,另外,于中秋期间蓄客的新货报价亦普有上涨。折扣优惠方面,大部分楼盘在中秋期间并无给出额外的折扣,少部分项目给的优惠也只是小打小闹,实际让利不大。

人气方面,中心区核心地段高价盘人气冷清,外围片区因价格存一定优势,以及暖场活动刺激,人气稍好。同样,外围区域的人气也现一定的分化,增城、南沙关注度颇高,人气爆棚,其他区域则逊色不少,而一向备受瞩目的萝岗中秋期间因余货消化为主,难以聚拢人气。从成交来看,中秋市场亦是两极分化,碧桂园凤凰城凭品牌、价格优势以及区域升值潜力,再度引爆市场,而时代花生则因区域缺货明显、户型附加值高及升值潜力犹在,成为了市区的高价畅销盘;反观骏文雅苑和可逸阳光等,则成交寥寥,价格的过度透支、产品不符合目标客户的需求,均明显制约了项目的成交。另外,值得注意的是,位于南沙的中惠璧珑湾和南沙珠江湾,在本次新货中亦未能延续之前的高消化率,仅成交过半,可见即使有区域利好的支撑,但价格的持续攀高、双合同的支付压力已使得不少刚需买家望而却步。

目前,虽然楼市表面仍显风光,但却暗藏一定的风险:一方面,全国重点城市地王频现、房价持续高涨,已有一定的失控迹象,并且使得市场出现明显恐慌预期,而中国经济现企稳回升迹象,全新楼市调控手段或被倒逼出台,但不一定是之前的行政干预手段,更可能是有利于市场健康发展、并能够抑制当前涨价预期的方式,例如房产税试点等。另一方面,美国QE规模缩减预期增强,使得全球资金出现回流美国迹象,而近期李嘉诚抛售内地物业从中国撤资的大动作更是引发其看空大陆楼市疑云,行业大佬王石提到李嘉诚这个举动也说这是一个信号,要小心,资金的抽离对于资金密集型的房地产而言无疑是一大噩耗;在此背景下,万科在广州的项目似乎已有动作,其旗下的万科欧泊全新一期定价已有所下调,意在加快销售速度,而部分嗅觉灵敏的高端买家也出现观望态势,害怕未来房价下跌,因而多选择暂缓入市。此外,目前银行房贷已明显收紧,放款速度缓慢,部分银行更是停止发放房贷,这种信贷收紧的现象在进入第四季将愈发严峻,这不仅影响到买家的购房计划,更会对发展商的资金链造成影响。而这些风险正在累积跟发酵,并有可能一触即发。因此,现阶段房价持续攀高的盛况,更像是发展商在楼市拐点前的“最后狂欢“,虽然拐点的时间不能确定,但时刻警惕才能防范于未然。

 

 

更多市场动态,敬请关注:

经纬物业网站http://www.kingswick.com

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