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【热点评论】升级版限价房,或是抑制房价之良药  

2013-10-31 10:00:00|  分类: 房价,自住型商品 |  标签: |举报 |字号 订阅

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升级版限价房,或是抑制房价之良药

文/经纬行研究中心

 

1023,北京市住房城乡建设、发展改革、规划、国土、财政等部门联合印发《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》,重点解决自住型、改善型购房需求,支持刚需,平抑房价。《意见》明确,北京今后将加快发展自住型商品住房。自住型商品住房用地,可采取集中建设或者配建等多种灵活方式,由房地产开发企业通过“限房价、竞地价”等出让方式公开竞得。

调控转向供应端,确保刚需买家购房权利

之前以“限购、限贷”为代表的调控政策重在抑制需求的释放,而北京本次的调控却首次有力地转向了供应端。在《意见》出台的前一天,住建委就表示2013年底前,全市将完成2万套自住型商品房供应,明年预计完成5万套供应,将占新增供应的50%以上。这样大规模的定向供应,区别于以往土地供应的形式化表述,也体现了北京政府下大力气做实中端的决心,力求解决夹心层的住房困难。

本次推出的自住型商品房,具有以下五大特点:一是套型建筑面积以90平方米以下为主;二是销售均价比同地段、同品质商品住房低30%左右;三是购买者须符合限购条件;四是五年内不得转让;五是五年以后转让的,应将增值部分的30%交纳土地收益等价款。

这无疑是在总结以往限价房经验的基础上,推出来的“升级版的限价房”,主要的区别有以下几个方面:一方面,区别于以往选址郊区的限价房,自住型商品房要求在年度的土地供应计划里面明确一定规模的自住型商品住房用地,并具体分配到各区县,且优先安排在交通便捷、功能完善、公共服务设施完备的区域,让自住型商品房也拥有与商品房一样的区位优势,减少买家购买的抗性;另一方面,销售对象的门槛明显放低,只要符合限购条件的买家均可购买,且无房家庭及25周岁以上的单身人士可优先购买,优先保障最具需求的客户,另外,非本市户籍家庭在符合限购条件下亦拥有购买自住型商品住房的权利,这意味着以往被排斥在外的非户籍人口首次进入了住房政策保障行列。可见北京政府意在最大限度确保全市内刚需买家购房需求的释放,从根源上解决住房问题。

从这点来看,自住型商品房虽也算是政策保护范围内的住房,但开发主体却是由政府转为发展商,这其中将涉及到房企参与的积极性,在这一问题上,北京政府通过供应量巧妙的进行了调动,让自住型商品住房用地的供应占据了绝对的比重,这将迫使资金实力不足的中小发展商倾向于选择这类型的用地,而对于大型品牌发展商而言,配备一定量的自住型商品住房用地也能够保证更快的资金回笼,进而为销售业绩作出贡献。

有利稳定房价预期,或是抑制房价切实可行之道

此次自住型商品房相关政策的出台,无疑是北京当局给持续升温的北京楼市祭出的一记“重拳”,虽然短期内无法及时以供应冲击市场,但却是给恐慌的购房者吃了一颗“定心丸”,无论是从供应上还是从售价上给予了购房者稳定的预期,让买家不需再挤破头急于入市,而是更多选择以理性的心理进行购房选择。

短期来看,买家的持币观望或促全市成交量骤减,在一定时间的僵持后倒逼急于回笼资金的发展商在价格方面做出让步,进而促使房价的理性回归;中长期来看,因自住型商品房的足量供应,特别是每年若持续保持50%以上的新增供应占比,且低于市场30%的价格入市,对全市的成交均价无疑将有明显的拉低作用,而对普通商品住房也是极大的冲击。为了保持普通商品住房的竞争性,一方面,发展商不得不进行产品的 更新及升级改造,以品质取胜;另一方面,在定价方面,发展商也会更趋谨慎,而不是盲目的抬高价格。从这点而言,自住型商品住房政策不仅是抑制房价切实可行之道,对房地产市场的健康发展无疑也是良性的促动。

综上所述,北京政府此次推出的自住型商品住房政策,已明显区别于以往的行政干预手段,而是从市场角度进行调控,这是建立楼市调控长效机制的开端,也将为中央以及地方政府在房地产调控方面提供新的思路,并有可能得到进一步的推广。

 

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