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9.30央行房贷新政解读  

2014-10-13 15:13:00|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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930日,中国人民银行发文《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,放松首套房贷标准,非限购城市放开三套房贷申请。经纬行研究中心研究总监瞿中奇为大家解读央行房贷新政以及分享广州目前执行情况。

原文:“首套普通自住房,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍;”

解读:月供负担大减。首套从目前的接近基准(6.55%),下调30%,以总价200万的单位计算,贷款七成140万,按揭20年计算,等额本息法,月供从11976 元下降至10200 元,每月节省了1776元(15%);利息总额从1274315 元下降至848068 元,共节省了426247元(33%)。

经纬行研究中心研究总监瞿中奇表示,原文表述没有歧义,关键在各地银行如何落实!目前广州执行情况是:截止1011日,四大银行的首套利率依然是基准至上浮5%,没有下浮。

原文:“对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭、为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。”

解读:首套房贷款政策:有两层含义——首付款比例为30%、贷款利率下限为基准的0.7倍;瞿中奇认为这里有两个悬念,一是:两项优惠,银行是否会同时落实、提供?二是:改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房——改善型的定义?普通商品住房的定义?

广州执行情况是,截止1011日,建、中、工行有限执行,无贷款记录的、结清房贷的第二套或是买一卖一,均可享受首付款30%,但利率不低于基准;对第二套的户型面积暂无明文规定;农行总行1012日下文,之前广州农行结清依然算第二套。

原文:“在已取消或未实施“限购”措施的城市,对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,又申请贷款购买住房,银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。”

解读:不限购的情况下,购买第三套,也要放贷款(广州是限购、不贷),只是首付款比例和贷款利率可以由各地银行自定。

瞿中奇表示该项也存在两个悬念,一是:广州何时放开还是放宽限购?如果是放宽,最大的可能方案是?二是悬念2:有2套及以上的房贷政策,各银行会如何放开?影响面有多大?截止1011日,广州执行情况是第三套依然限贷、限购。

原文:“支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房,积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。扩大市场化融资渠道,支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点。”

解读:银行对房企的信贷、融资支持力度加大,房企的资金压力减小;预测:原央行货币政策委员会委员李稻葵“最值得证券化的是规模约为十万亿的银行房屋贷款”。

瞿中奇表示,央行9.30文件已经指明了原则和方向,各大银行也相继出台了文件,但具体的执行细则,依然为各地方分支银行,预留了自行确定的空间。 他认为:

1、首套房贷款:银行基于资金成本、资金收益、风险控制三方面原因,预计利率会回归基准,不排除有小幅下浮,但难以普遍实行下浮30%

2、二套房享受首套待遇:预计会对第二套的面积进行限制,例如小于144平方米;首付3成执行无悬念,但利率难以下浮(同上);

3、第三套房,预计即使房贷放宽,利率也难优惠,受惠人群也小,仅仅是锦上添花;

4、年末是广州检讨限购的窗口期,因为去年的“穗五条”也是在年末11月出台,如今实施近一年;

5、广州限购将是放宽,不太可能是全面放开。放开的方向很可能与当时“穗五条”收紧的方向相似,即降低外地人购房门槛、本地人放开第三套、降低第二套首付、放开第三套限贷等。

6、全国楼市以及广州楼市,借政策利好的东风,利用“十一”的节点,已经稍微回暖,但目前还没有企稳,好转可持续的速度和程度,与限贷、限购落地执行的宽松程度关联大。

[报告详情,欢迎咨询 经纬行研究中心81067271-198]

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