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十一推新3900套消化44% 市场好转迹象初现  

2014-10-09 17:53:00|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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市场概述广州住宅市场年初以来持续成交不畅,虽然第二季度起,各开发商的价格促销力度不断加大,营销手段不断创新,但对成交的拉动效果有限。又迎来了传统的“金九银十”,“金九”成色不足,“银十”成为能否扭转市场气氛的关键,而“十一”又是其中重要的节点。

1、政策:房贷利好国庆前夕出台 限购放松传闻不断

限购和限贷成为制约楼市交易的两大行政手段,为改善目前的楼市气氛,4月份以来,各地在以上两个方面频繁出台了松绑或优惠政策。截止9月底,全国原来46个实行限购的城市,绝大部分有放宽或放开,主要仅剩几个一线城市还在坚持;限贷政策,业界普遍认为对楼市交易的影响更大,更为关键。

922日,传闻四大行将放松首套房认定标准,房贷余额结清认定为首套房,利率重回7折时代;930日,中国人民银行正式出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,证实了以上消息。五?一、十一等楼市传统旺季的前夕,一向是新政出台的敏感期,此次9.30新政是新一届中央政府出台的首个关于房地产的专门文件(人民银行是政府的组成部门),而且是为促进、支持房地产市场交易的,这说明中央政府的态度终于公开;政府毅然在“十一”前夕出台救市措施,说明形势紧迫,必须要利用好“银十”扭转市场气氛和低迷状况;但具体执行细则,还需各地方政府和人民银行分支机构一起制定,再执行。

与此同时,十一前夕,关于广州即将放松限购的消息,也在业内广泛传播,但整个国庆期间都没有得到官方的正式确认。预计此消息也不会是空穴来风,广州放开限购也进入了冲刺阶段,所以在国庆期间,广州许多楼盘已经为限购松绑预做了铺垫——即使不符合现时购买资格的购房者,也可先下订认购单位;待政策后续明朗后,再继续网签,若不能则退订。

2、供应:25盘新推3900套新货  增城推货加快

今年十一期间,据广州经纬行监测,全市共有约25个楼盘推出新货,合计近3900套,套数与五一期间基本相当,但少于2013年十一期间。从时间节点来看,927日的周末,共有8个楼盘抢闸;十一期间的新推主要集中在101日,有16个,另有1个楼盘929日推新;故此“十一楼市”总结的时间段界定为927日—107日。

十一推新3900套消化44  市场好转迹象初现 - 广州经纬地产 - 广州经纬地产

从楼盘类型来看,旧盘新推是主体,另有7个全新楼盘上市,其中南沙3个;从区域上看,新盘林立的南沙、萝岗(黄埔)新推积极;最为突出是,一向的供应主力增城,但今年一直比较沉寂,此次发力;从产品类型看,三房是主体,占了总套数的64%,主流套型面积是88-153平方米;两房户型也比较常见,占了总套数的17%,主流套型面积是70-90平方米房;一房比较稀少,仅一个楼盘有此类产品;有两个楼盘推出了N+1户型,均在黄埔萝岗片区。

从推货节奏来看,开发商依然比较保守。相对于高库存,今年国庆期间的推货集中度不高,许多楼盘延迟到10月中下旬。从单次推货量上看,仅个别新上市楼盘,趁热销连续加推,大部分都推货量不大,25个楼盘中,9个楼盘的推货量在100套以下;10个楼盘的推货量在100-200套之间。

从以上特征来看,基于前期去化速度不理想,开发商不敢贸然的加大推货力度;即使有房贷和限购宽松的利好预期,但具体效果依然待观察。

3、成交:整体首日去化率44%  低价产品相对热销

广州经纬行监测,十一期间,广州新推货整体的首日去化率为44%,虽低于五一期间的50%,但与前几个月持续的40%以下相比,稍有改善。在供应集中、加大的背景下,去化率小升——市场好转的迹象初现,这既有购房者观望盛极之后逐渐减弱的心理变化,更有近期政策导向的引导作用;房贷、限购预期放松的利好,虽然国庆期间广州还没有正式实施,但已经对成交起到了一定催化作用。

从区域看,增城区的新推货量最大,首日去化率为42%,与全市的整体水平比较接近;萝岗(黄埔区)、南沙区是今年市场供应的主力,且竞争激烈,国庆期间各有4盘推新,首日去化率均超过60%,具有一定的市场风向性;番禺区也有4盘推新,首日去化率仅17%,为各区最差。

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从价位来看,低价楼盘依然是现时成交的主力,单价1/平方米以下的成交,占了国庆成交总套数的6成,1.5/平方米以下的成交套数,占了83%,这说明,现时还是低价区域和产品更能迎合消费群的需求,也可以说是刚需的首次置业是购房者主体,房贷新政对改善型需求的刺激作用,暂未显现。

十一推新3900套消化44  市场好转迹象初现 - 广州经纬地产 - 广州经纬地产

4、价格:名义价格大多超过95  50%楼盘降价或低价开盘

十一期间,各楼盘降价的普遍性和力度,从整体来看,并没有进一步加大。从名义价格来看,20%的楼盘价格,累计折扣达到90折以上;50%的楼盘价格,累计折扣在90折—94折之间;30%的楼盘价格,累计折扣小于94折;但名义价格的折扣仅仅是包装手段。

从实际成交价格(优惠后的认购价)来看,超过50%的楼盘依然有降价或是低价开盘;1/3的楼盘,价格维持基本稳定;少数楼盘价格略有上调。这说明,一方面,现时部分开发商依然有“以价换量”的需要,但也有部分开发商或项目已经开始放缓了降价步伐。

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5、营销:预存抵扣活动普遍  现场活动抽奖为主

十一期间,超过一半的新推楼盘采用了预存抵扣的活动,大多是“一万抵5-10万”。24个新推楼盘,35%与电商之间有合作销售;4个楼盘采用了一二手联动;现场活动以抽奖类为主,但奖品内容丰富,有家电、IPHONE、购物卡、旅游基金……比较新颖的是,萝岗万科幸福誉开盘,现场抽出一位免首付业主,首付1成;南沙悠山时光开盘,可以首付分期。

6、启示:市场迎转机  政策明朗是关键

1)十一期间的国庆楼市,虽然称不上畅旺,但整体气氛和去化率比前几个月有所改善,市场好转的迹象初现;预计市场会逐渐、有限回暖,交易量价将进入温和的新常态;

2)后市好转的速度和程度,房贷、限购放宽的落地力度是重要催化剂;房贷新政——首套贷款利率下浮30%;首套房贷已结清,二套视同首套;第三套也可申请贷款(如果不限购)等核心条款,预计在广州仅会有限执行;预计广州限购调整即将来临,但全面放开可能性不大;故政策效应的大小取决于执行的宽松力度;

3)开发商的降价力度会逐渐减弱。前期累计的库存压力和冲刺全年业绩,决定了开发商短期不会贸然采取强势定价,或是大幅涨价;预计第四季度依然会有一些价格优惠,但力度和普遍性会减少。

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